Masz pismo z terminem licytacji nieruchomości.
Na pierwszym ekranie widzisz zwykle dwie liczby: datę przetargu i cenę wywołania.
Data mówi, kiedy dom, mieszkanie, działka albo udział mają trafić na sprzedaż.
Cena wywołania pokazuje kwotę, od której wolno zacząć przetarg.
Ta kwota nie powstaje w dniu licytacji.
Jeżeli w obwieszczeniu widzisz 450 000 zł, ta cena najczęściej wynika z wcześniejszej sumy oszacowania. Przy sumie oszacowania 600 000 zł pierwsza licytacja startuje właśnie od 450 000 zł.
Przy drugim terminie ta sama suma oszacowania daje już 400 000 zł.
Różnica wynosi 50 000 zł.
Właściciel może więc tracić pieniądze przed samą licytacją. Źródłem może być wcześniejsza wycena, zbyt późna reakcja na opis i oszacowanie albo czekanie na drugi termin z niższą ceną wywołania.
Przed przetargiem nadal może chodzić o sprzedaż prywatną, spłatę wierzyciela, błąd w opisie i oszacowaniu, niską należność główną przy mieszkaniu albo zakres majątku, który ma pójść na sprzedaż.
Po przybiciu ktoś wygrał przetarg. Własność jeszcze nie przeszła, ale część zarzutów z wcześniejszych czynności może być spóźniona.
Po przysądzeniu własności nieruchomość przechodzi na nabywcę. Wtedy właściciel zwykle nie walczy już o zatrzymanie licytacji, tylko o skutki sprzedaży, wydanie nieruchomości i pieniądze z ceny.
Szybka analiza
Masz termin licytacji?.
W 30 minut przygotujemy pełną analizę sytuacji.
Analiza jest darmowa. Po niej powiemy wprost, „czy?” oraz „jak?” da się tobie pomóc.
Zrozumiesz gdzie jesteś, zrozumiesz co realnie da się zrobić, a to, czy będziemy działać dalej zależy tylko od Ciebie.
Dostałeś wezwanie do zapłaty. Ile czasu zostaje przed opisem i oszacowaniem?
Komornik nie zaczyna od licytacji.
Po wniosku wierzyciela wzywa dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni. Jeżeli dług nie zostanie zapłacony, kolejnym krokiem może być opis i oszacowanie nieruchomości.
Tak działa art. 923 KPC.
Dla właściciela te dwa tygodnie nie są zwykłym terminem z pisma. To próg przed czynnością, w której nieruchomość dostaje formalny opis i formalną wartość.
Od tej wartości później liczy się cena przetargu.
Jeżeli właściciel reaguje dopiero przy obwieszczeniu o licytacji, część wcześniejszego czasu mogła już zostać zużyta.
Czy egzekucja obejmuje tylko mieszkanie, czy także prawa związane z nieruchomością?
Przy mieszkaniu właściciel myśli zwykle o lokalu.
Przy egzekucji trzeba patrzeć szerzej.
Zajęcie obejmuje nieruchomość i to, co według prawa rzeczowego podlega obciążeniu hipoteką. Wynika to z art. 929 KPC.
Przy zwykłym lokalu ten fragment bywa mniej widoczny.
Przy nieruchomości wynajmowanej, komercyjnej, gruntowej albo zabudowanej zakres zajęcia może dotykać także pożytków, praw i elementów związanych z nieruchomością.
Wtedy cena sprzedaży nie opisuje samych murów.
Może opisywać szerszy strumień wartości, który widzi kupujący i wierzyciel.
Cena w obwieszczeniu jest za niska. Gdzie powstała ta liczba?
Cena z obwieszczenia zaczyna się w opisie i oszacowaniu.
To tam nieruchomość zostaje opisana jako przedmiot sprzedaży.
To tam pojawia się suma oszacowania.
Protokół opisu i oszacowania obejmuje między innymi oznaczenie nieruchomości, księgę wieczystą, prawa, obciążenia i dane potrzebne do sprzedaży. Ten zakres wynika z art. 947 KPC.
Wartość nie jest prywatną oceną komornika.
Oszacowanie opiera się na biegłym uprawnionym do szacowania nieruchomości. To wynika z art. 948 KPC.
Błąd w tym miejscu nie zostaje w papierze.
Jeżeli operat przyjmuje złą powierzchnię, zbyt słabe porównania albo pomija remont, błąd może przejść do sumy oszacowania.
Potem od tej sumy liczy się cena wywołania.
Różnica na starcie przetargu
Nieruchomość została oszacowana na 600 000 zł. Pierwsza licytacja startuje od 450 000 zł.
Gdyby prawidłowa suma oszacowania wynosiła 720 000 zł, pierwsza cena wywołania wyniosłaby 540 000 zł.
Różnica na starcie przetargu wynosi 90 000 zł.
To jest realny koszt zaniżonej podstawy.
Dług jest niższy niż wartość całej nieruchomości. Czy można sprzedać tylko część?
Przy dużym gruncie, kilku działkach albo nieruchomości możliwej do podziału właściciel może tracić więcej majątku, niż wymaga dług.
Art. 946 KPC pozwala wystawić na licytację wydzieloną część zajętej nieruchomości, jeżeli cena wywołania tej części wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego.
To nie jest detal.
Przykład
Dług z kosztami: 180 000 zł.
Cała nieruchomość: 900 000 zł.
Jedna część nieruchomości może mieć cenę wywołania wystarczającą do spłaty wierzyciela.
Wtedy właściciel nie pyta tylko, czy komornik może sprzedać nieruchomość.
Pyta, czy sprzedaż musi obejmować całość.
Taki wniosek nie nadaje się na dzień licytacji. Musi pojawić się wtedy, gdy zakres sprzedaży można jeszcze przełożyć na czynność komornika.
Wycena jest zaniżona. Co musi być błędem w operacie?
Właściciel może czuć, że nieruchomość jest warta więcej.
To za mało na skuteczną skargę.
Skarga musi pokazać błąd, który wpływa na sumę oszacowania.
Termin na zaskarżenie opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie. Wynika to z art. 950 KPC.
Treść skargi musi być konkretna.
Zła powierzchnia zmienia metraż i cenę.
Złe nieruchomości porównawcze przenoszą do operatu inny rynek.
Pominięty remont obniża standard.
Pominięta służebność, najem albo ograniczenie prawne zmienia ryzyko kupującego i wartość sprzedaży.
Jeżeli suma oszacowania jest zaniżona o 100 000 zł, pierwsza cena wywołania może być zaniżona o 75 000 zł.
Przy drugiej licytacji różnica wyniesie około 66 666 zł.
Dlatego skarga na opis i oszacowanie nie jest emocjonalnym protestem przeciwko cenie.
Jest próbą usunięcia błędu, który później wchodzi do ceny licytacji.
Termin na skargę minął. Kiedy wycena może wrócić?
Dawny błąd i późniejsza zmiana to dwie różne rzeczy.
Dawny błąd istniał już przy opisie.
Zła powierzchnia.
Złe porównania.
Pominięty remont.
Jeżeli termin skargi minął, wracanie do tego samego błędu na późniejszym etapie jest dużo trudniejsze.
Późniejsza zmiana dotyczy stanu nieruchomości po opisie.
Lokal został zalany.
Dom został uszkodzony.
Najemca zdewastował mieszkanie.
Pojawił się stan, którego nie było w chwili opisu.
Wtedy znaczenie może mieć art. 951 KPC, czyli dodatkowy opis i oszacowanie przy istotnych zmianach w stanie nieruchomości między opisem a terminem licytacji.
To nie służy do dowolnego poprawiania starego operatu.
Służy do sytuacji, w której nieruchomość sprzedawana na przetargu nie jest już tą samą nieruchomością, którą opisano wcześniej.
Masz obwieszczenie o licytacji. Czy opis i oszacowanie są już zamknięte?
Zanim pojawi się termin przetargu, musi dojść do opisu i oszacowania.
Termin licytacji nie może zostać wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania. Tak działa art. 952 KPC.
To łączy obwieszczenie z wcześniejszą wyceną.
Jeżeli masz już termin licytacji, cena z obwieszczenia ma wcześniejsze źródło w sumie oszacowania.
Dlatego przy zaniżonej cenie nie zaczyna się od samej daty przetargu.
Zaczyna się od pytania, jaka suma oszacowania została przyjęta i czy termin na jej zaskarżenie jeszcze istnieje.
Mały dług przy mieszkaniu. Kiedy próg 1/20 blokuje termin?
Masz mieszkanie albo dom, w którym mieszkasz.
Dług wygląda na mały wobec wartości nieruchomości.
Właściciel liczy to zwykle prosto: skoro mieszkanie jest warte kilkaset tysięcy, a dług jest dużo niższy, licytacja powinna być przesadą.
Przy lokalu mieszkalnym albo domu służącym potrzebom mieszkaniowym dłużnika znaczenie ma inny rachunek.
Liczy się należność główna.
Nie całe saldo z odsetkami, kosztami procesu i kosztami egzekucyjnymi.
Druga liczba to suma oszacowania, czyli wartość przyjęta w egzekucji po opisie i oszacowaniu.
Przy sumie oszacowania 600 000 zł jedna dwudziesta wynosi 30 000 zł.
Jeżeli egzekwowana należność główna jest niższa niż 30 000 zł, wierzyciel może mieć problem z wyznaczeniem terminu licytacji mieszkania służącego potrzebom mieszkaniowym dłużnika.
Jeżeli należność główna wynosi 30 000 zł albo więcej, podstawowy próg jest przekroczony.
Przy kilku wierzycielach znaczenie może mieć łączna wysokość ich należności głównych.
Taki rachunek wynika z art. 952¹ KPC.
W tej części nie porównuje się całego salda z ceną z ogłoszeń.
Porównuje się należność główną z jedną dwudziestą sumy oszacowania.
Pierwsza licytacja. Dlaczego 600 000 zł oszacowania daje start od 450 000 zł?
W obwieszczeniu o pierwszej licytacji pojawia się cena wywołania.
Przy sumie oszacowania 600 000 zł będzie to 450 000 zł.
Ta kwota wynika z art. 965 KPC. Pierwsza licytacja zaczyna się od trzech czwartych sumy oszacowania.
To nie jest rabat wynegocjowany przez kupującego.
To najniższa cena, od której można zacząć sprzedaż w pierwszym przetargu.
Jeżeli właściciel widzi w obwieszczeniu 450 000 zł, a pamięta, że nieruchomość jest warta więcej, trzeba cofnąć się do sumy oszacowania.
Jeżeli suma oszacowania jest prawidłowa, próg 450 000 zł wynika z przepisu.
Jeżeli suma oszacowania jest zaniżona, pierwsza licytacja startuje od zaniżonej podstawy.
Czy właściciel albo rodzina mogą odkupić nieruchomość na licytacji?
Cena wywołania nie wystarcza, żeby wejść do przetargu.
Uczestnik musi wnieść rękojmię. To filtr pieniędzy przed samą licytacją.
Rękojmia wynika z art. 962 KPC.
Do tego dochodzi zakaz udziału niektórych osób.
Dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo nie mogą uczestniczyć w przetargu. Tak działa art. 976 KPC.
To ważne przy pomyśle, że rodzina odkupi dom na licytacji.
Rodzinne pieniądze mogą pomóc przy spłacie albo sprzedaży prywatnej przed przetargiem.
Sam przetarg ma własne wyłączenia.
Pierwsza licytacja bez kupca. Ile spada cena na drugim terminie?
Pierwsza licytacja przy sumie oszacowania 600 000 zł zaczyna się od 450 000 zł.
Druga zaczyna się od 400 000 zł.
Różnica wynosi 50 000 zł.
Ta druga kwota wynika z art. 983 KPC. Cena wywołania na drugiej licytacji wynosi dwie trzecie sumy oszacowania.
Pusta pierwsza licytacja daje chwilowy oddech, bo nikt nie kupił nieruchomości.
Ten oddech kosztuje, jeżeli sprawa idzie do drugiego przetargu z ceną startową 400 000 zł.
Czas między pierwszym i drugim terminem ma wartość tylko wtedy, gdy zmienia wynik przed kolejną licytacją.
Sprzedaż prywatna.
Spłata wierzyciela.
Porozumienie, które zamyka egzekucję.
Bez takiego skutku właściciel przechodzi z pierwszego progu na drugi, niższy próg.
Drugi termin też bez kupca. Czy dług znika?
Po drugiej bezskutecznej licytacji nieruchomość może nie zostać sprzedana.
Dług nadal istnieje.
Wierzyciel może mieć możliwość przejęcia nieruchomości. Ten kierunek wynika z art. 984 KPC.
Jeżeli do przejęcia nie dochodzi, egzekucja z tej nieruchomości może zostać umorzona w tym torze. Art. 985 KPC wiąże z tym także czasową blokadę nowej egzekucji z tej samej nieruchomości.
Dla właściciela są wtedy dwie wiadomości.
Nieruchomość nie została sprzedana.
Wierzyciel nadal ma dług.
To może otworzyć rozmowę o ugodzie, sprzedaży prywatnej albo spłacie, ale nie usuwa zobowiązania.
Ktoś wygrał licytację. Czy własność już przeszła?
Po zakończeniu przetargu sąd albo referendarz wydaje postanowienie co do przybicia.
Przybicie oznacza, że wynik licytacji został formalnie zatwierdzony na tym etapie.
Nie przenosi jeszcze własności.
Otwiera drogę do zapłaty ceny przez nabywcę.
Art. 987 KPC osadza ten moment.
Po przybiciu nie wraca się swobodnie do wszystkiego, co wydarzyło się wcześniej.
Błędy w opisie i oszacowaniu powinny być atakowane przy opisie i oszacowaniu.
Po licytacji znaczenie mają zarzuty dotyczące obwieszczenia, przebiegu przetargu i samego przybicia.
Art. 991 KPC dotyczy odmowy przybicia przy naruszeniach związanych z licytacją i jej wynikiem.
Nabywca ma zapłacić cenę. Ile trwa droga od przybicia do przysądzenia?
Po uprawomocnieniu się przybicia nabywca dostaje wezwanie do zapłaty ceny.
Zasadniczo ma dwa tygodnie od otrzymania wezwania.
Sąd może oznaczyć dłuższy termin, ale nie dłuższy niż miesiąc.
Tak działa art. 967 KPC.
Własność nadal nie przeszła.
Sprawa jest jednak po przetargu, po wyborze nabywcy i po wejściu w drogę do przysądzenia własności.
To już nie jest moment, w którym sprzedaż prywatna działa tak samo jak przed licytacją.
Przysądzenie własności. Kiedy tracisz dom albo mieszkanie?
Nabywca zapłacił cenę.
Przybicie jest prawomocne.
Sąd przechodzi do przysądzenia własności.
Art. 998 KPC wiąże przysądzenie własności z uprawomocnieniem się przybicia i wykonaniem warunków licytacyjnych.
Ten sam przepis zamyka część spóźnionych zarzutów. Zażalenie na przysądzenie własności nie może opierać się na uchybieniach sprzed uprawomocnienia się przybicia.
Najmocniejszy skutek pojawia się w art. 999 KPC.
Prawomocne przysądzenie własności przenosi własność na nabywcę.
Daje podstawę do wpisu prawa własności w księdze wieczystej.
Daje też tytuł wykonawczy do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia pomieszczeń.
Po tym momencie właściciel patrzy już na skutki sprzedaży, wydanie nieruchomości i pieniądze z ceny.
Po przysądzeniu. Co dzieje się z hipoteką, służebnością i roszczeniami?
Po przysądzeniu własności zmienia się nie tylko właściciel.
Zmienia się też los praw i roszczeń ciążących na nieruchomości.
Co do zasady z chwilą uprawomocnienia się przysądzenia własności wygasają prawa i skutki ujawnienia praw oraz roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości.
Ich miejsce zajmuje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia.
Tak działa art. 1000 KPC.
To łączy sprzedaż z planem podziału.
Część sporów przestaje dotyczyć samej nieruchomości.
Zaczyna dotyczyć pieniędzy z ceny sprzedaży.
W księdze pojawiła się egzekucja. Co zobaczy kupujący i bank?
Dłużnik może być w egzekucji wcześniej, niż zobaczy to kupujący.
Wobec dłużnika zajęcie działa od doręczenia wezwania do zapłaty.
Dla osób trzecich znaczenie ma księga wieczysta. Wpis o wszczęciu egzekucji albo wniosek o taki wpis sprawia, że kupujący i bank widzą nieruchomość inaczej niż zwykłe mieszkanie z rynku.
Tak działa art. 925 KPC.
Właściciel może myśleć: mam jeszcze czas, bo nie ma licytacji.
Kupujący może myśleć: w księdze jest egzekucja, więc cena musi uwzględniać ryzyko.
Bank może myśleć: finansowanie ma sens tylko wtedy, gdy po zapłacie ceny będzie jasna droga do wykreślenia wpisów.
Ten sam dom może więc wyglądać inaczej dla właściciela, kupującego i wierzyciela.
Masz kupca przed licytacją. Kiedy jego cena zatrzyma przetarg?
Czasem jest tak, że zanim pojawi się licytacja, dłużnik ma potencjalnego kupca nieruchomości.
Kupiec chce podpisać akt.
Cena wygląda lepiej niż przyszła licytacja.
To nadal nie zamyka egzekucji, jeżeli pieniądze z aktu nie rozliczają wierzyciela.
Po zajęciu sprzedaż nieruchomości działa inaczej niż zwykła sprzedaż. Art. 930 KPC zostawia dalsze postępowanie egzekucyjne mimo rozporządzenia nieruchomością.
W praktyce kupujący może wejść do aktu, a wierzyciel nadal może prowadzić egzekucję z tej nieruchomości.
Sąd Najwyższy opisywał ten skutek jako bezskuteczność względną wobec wierzycieli prowadzących egzekucję. Czynność może być ważna między stronami, ale nie odbiera wierzycielowi możliwości zaspokojenia się z nieruchomości.
Pytanie przy kupcu nie brzmi więc tylko, czy ktoś chce kupić.
Trzeba policzyć, czy cena kupca wystarcza na saldo, koszty i taki skutek u wierzyciela, który zatrzyma sprzedaż egzekucyjną przed terminem.
Przykład
Cena kupca: 520 000 zł.
Kwota potrzebna do zamknięcia egzekucji: 560 000 zł.
Brak: 40 000 zł.
W takim układzie akt może przenieść własność, ale nie daje jeszcze ceny, która zamyka przetarg.
Cena kupca, saldo i termin aktu. Co musi się zgadzać przed licytacją?
Kupiec zaczyna mieć znaczenie wtedy, gdy jego cena daje odpowiedź na trzy liczby.
Ile trzeba zapłacić wierzycielowi.
Ile trzeba pokryć kosztów.
Ile zostaje właścicielowi po rozliczeniu.
Przy bliskim terminie licytacji dochodzi jeszcze data aktu. Cena może być dobra, ale akt podpisany po przetargu nie działa tak samo jak akt podpisany przed przetargiem.
Księga wieczysta jest osobnym filtrem.
Jeżeli widnieje w niej egzekucja, hipoteka albo wzmianka, kupujący chce wiedzieć, które wpisy zostaną wykreślone po zapłacie ceny.
Bank finansujący zakup będzie patrzył na to samo, tylko ostrzej.
Dla właściciela kupiec jest szansą.
Dla banku i wierzyciela kupiec jest dopiero początkiem rachunku.
Lokal ma najemcę. Czy nabywca przejmuje umowę?
Kupujący może nabyć nieruchomość z najmem albo dzierżawą.
Art. 1002 KPC mówi, że nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy.
To wyjątek od prostego myślenia, że licytacja czyści wszystko.
Przy wynajmowanym mieszkaniu kupujący patrzy nie tylko na metraż i cenę.
Patrzy na umowę, termin wydania lokalu i ryzyko objęcia nieruchomości z lokatorem.
Dla właściciela to wraca w cenie.
Nieruchomość z lokatorem może mieć inny krąg kupujących niż pusty lokal gotowy do objęcia od razu.
Upadłość przed albo po przybiciu. Kiedy nie zatrzyma przysądzenia?
Upadłość może zatrzymać część egzekucji, ale moment ma znaczenie.
Jeżeli przybicie zostało prawomocnie udzielone przed ogłoszeniem upadłości, a nabywca wpłacił cenę w terminie, art. 146 Prawa upadłościowego pozwala dojść do przysądzenia własności mimo późniejszego ogłoszenia upadłości.
To ważne przy hasłach, że upadłość zatrzyma komornika.
Upadłość przed licytacją, po licytacji i po prawomocnym przybiciu to nie jest ten sam układ.
Trzeba znać datę przybicia, prawomocność przybicia i zapłatę ceny.
Bez tych trzech informacji hasło o upadłości jest zbyt szerokie.
Nieruchomość została sprzedana. Kiedy właściciel dostaje nadwyżkę?
Cena sprzedaży nie trafia od razu do właściciela.
Po sprzedaży powstaje plan podziału.
Art. 1023 KPC przewiduje sporządzenie planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości.
Art. 1025 KPC ustawia kolejność zaspokojenia.
Art. 1036 KPC reguluje udział wierzycieli w podziale.
Przykład
Nieruchomość sprzedano za 600 000 zł.
Właściciel pamięta dług na 300 000 zł.
To nie oznacza jeszcze 300 000 zł dla właściciela.
Z ceny mogą zejść koszty egzekucyjne, odsetki, wierzyciel hipoteczny, inni wierzyciele i prawa zaspokajane z ceny.
Dopiero po tym rozliczeniu widać nadwyżkę.
Po przysądzeniu własności właściciel może nie mieć już nieruchomości, ale nadal może mieć interes w tym, jak zostanie podzielona cena.
Udział, hipoteka, lokator, kilka działek. Co zmienia cenę i podział pieniędzy?
Udział w nieruchomości sprzedaje się inaczej niż całe mieszkanie.
Kupujący udział wchodzi we współwłasność.
Nie dostaje pełnej kontroli nad całą nieruchomością.
To zawęża rynek kupujących i może obniżyć cenę.
Hipoteka zmienia kolejność pieniędzy.
Wysoka cena sprzedaży może w pierwszej kolejności pokryć wierzyciela hipotecznego, a nie właściciela.
Lokator zmienia czas objęcia nieruchomości.
Kupujący patrzy wtedy na umowę najmu, termin wydania lokalu i ryzyko opróżnienia.
Kilka działek albo duży grunt może otworzyć pytanie o sprzedaż tylko części nieruchomości.
Właśnie tam wraca art. 946 KPC.
Jeżeli wydzielona część wystarcza na zaspokojenie wierzyciela, sprzedaż całości może nie być jedynym układem.
Szybki rachunek. Co tracisz na każdym etapie licytacji?
Przy licytacji nieruchomości właściciel traci albo odzyskuje coś innego w zależności od momentu.
Przy wezwaniu do zapłaty traci czas przed opisem i oszacowaniem.
Przy opisie i oszacowaniu może tracić pieniądze przez zaniżoną sumę oszacowania.
Przy obwieszczeniu widzi datę przetargu i cenę wywołania.
Przy kupcu przed licytacją liczy różnicę między ceną kupca a saldem do zamknięcia egzekucji.
Przy pierwszej bezskutecznej licytacji zyskuje czas, ale ryzykuje drugi termin z niższą ceną startową.
Przy przybiciu nie traci jeszcze własności, ale traci część pola do podnoszenia wcześniejszych zarzutów.
Przy przysądzeniu własności traci nieruchomość.
Przy planie podziału walczy już o pieniądze z ceny sprzedaży.
To jest właściwa oś decyzji.
Nie samo pytanie, czy komornik może licytować.
Tylko pytanie, która liczba, który termin i który skutek prawny decydują o tym, ile majątku zostaje po stronie właściciela.
Pierwsza odpowiedź
Co gdybyś mógł dostać konkretną odpowiedź?
Co gdybyś mógł dostać konkretną odpowiedź: czy możemy Ci zapewnić pewną sprzedaż, zamknąć egzekucję oraz zostawić Ci jeszcze 2–3 miesiące mieszkania w tej nieruchomości, żeby spokojnie ułożyć życie na nowo?
Bez oddawania kluczy następnego dnia. Bez przenoszenia życia w panice. Bez czekania, czy kupiec, bank albo termin „jakoś się zepną”.
Możesz zrobić to z nami.
Możemy kupić nieruchomość sami albo wprowadzić inwestora, który ma wejść w transakcję przed licytacją. Ustawimy sprzedaż tak, żeby z ceny zamknąć wierzyciela, zakończyć egzekucję i ustalić spokojny termin wyprowadzki.
Wyślij numer księgi wieczystej, pismo od komornika i, jeśli masz, termin licytacji. Jeżeli masz kupca, podeślij jego ofertę.
W mniej niż pół godziny i za darmo wrócimy z odpowiedzią na twardych liczbach:
„ile dostaniesz przy obecnym kupcu, a ile przy naszym kapitale?”
„czy jesteśmy zainteresowani wejściem własnym kapitałem?”
„jak bezpieczny jesteś dziś przed licytacją?”
A jeśli tylko zrobisz to z nami, upewnimy się, że procedura jest ustawiona tak, aby z reszty - która zostaje po spłaceniu długu - do twojej ręki trafiło tak dużo jak pozwala na to prawo, i ani grosza mniej.
Kliknij poniżej. Pomożemy.
Najczęstsze pytania o licytację komorniczą nieruchomości
Czy termin licytacji oznacza, że nieruchomość jest już stracona?
Termin licytacji oznacza dzień przetargu. Własność przechodzi później, przez prawomocne przysądzenie własności. Przed przetargiem nadal może chodzić o sprzedaż prywatną, spłatę wierzyciela, błąd w wycenie albo ograniczenia przy nieruchomości mieszkaniowej.
Czy można sprzedać nieruchomość zajętą przez komornika?
Można podpisać akt sprzedaży. Po zajęciu sam akt nie zatrzymuje egzekucji. Cena z aktu musi doprowadzić do rozliczenia wierzyciela, kosztów, wpisów w księdze wieczystej i terminu przetargu.
Ile wynosi cena wywołania na pierwszej i drugiej licytacji?
Przy sumie oszacowania 600 000 zł pierwsza licytacja zaczyna się od 450 000 zł. Druga licytacja zaczyna się od 400 000 zł. Różnica wynosi 50 000 zł.
Czy mały dług blokuje licytację mieszkania?
Przy mieszkaniu albo domu, w którym mieszka dłużnik, trzeba porównać należność główną z jedną dwudziestą sumy oszacowania. Przy sumie oszacowania 600 000 zł próg wynosi 30 000 zł. Nie porównuje się tu całego salda z ceną rynkową mieszkania.
Czy po pierwszej bezskutecznej licytacji jest bezpiecznie?
Nieruchomość nie została sprzedana, ale dług nadal istnieje. Jeżeli sprawa pójdzie do drugiej licytacji, cena wywołania spada z trzech czwartych do dwóch trzecich sumy oszacowania. Przy sumie oszacowania 600 000 zł oznacza to spadek z 450 000 zł do 400 000 zł.
Kiedy właściciel traci nieruchomość?
Przez prawomocne przysądzenie własności. Ten moment przenosi własność na nabywcę, pozwala wpisać nabywcę do księgi wieczystej i daje podstawę do wprowadzenia go w posiadanie nieruchomości.
Czy po licytacji zostają pieniądze dla właściciela?
Dopiero po planie podziału. Cena sprzedaży przechodzi przez koszty, wierzycieli i kolejność zaspokojenia. Nadwyżka dla właściciela pojawia się po tym rozliczeniu.
Podstawy prawne użyte w artykule
Art. 923 KPC przy wezwaniu dłużnika do zapłaty przed opisem i oszacowaniem.
Art. 925 KPC przy skuteczności zajęcia wobec dłużnika i osób trzecich.
Art. 929 KPC przy zakresie zajęcia nieruchomości.
Art. 930 KPC przy sprzedaży nieruchomości po zajęciu.
Art. 946 KPC przy możliwości wystawienia wydzielonej części nieruchomości.
Art. 947 KPC przy treści protokołu opisu i oszacowania.
Art. 948 KPC przy oszacowaniu przez biegłego.
Art. 950 KPC przy skardze na opis i oszacowanie.
Art. 951 KPC przy dodatkowym opisie i oszacowaniu.
Art. 952 KPC przy wyznaczeniu terminu licytacji po opisie i oszacowaniu.
Art. 952¹ KPC przy nieruchomości mieszkaniowej i niskiej należności głównej wobec sumy oszacowania.
Art. 962 KPC przy rękojmi.
Art. 965 KPC przy cenie wywołania na pierwszej licytacji.
Art. 976 KPC przy osobach wyłączonych z przetargu.
Art. 983 KPC przy cenie wywołania na drugiej licytacji.
Art. 984 i 985 KPC przy skutkach drugiej bezskutecznej licytacji.
Art. 987 i 991 KPC przy przybiciu oraz odmowie przybicia.
Art. 967 KPC przy zapłacie ceny przez nabywcę.
Art. 998 KPC przy przysądzeniu własności i granicy spóźnionych zarzutów.
Art. 999 KPC przy przejściu własności i wydaniu nieruchomości.
Art. 1000 KPC przy wygaśnięciu praw i roszczeń ciążących na nieruchomości.
Art. 1002 KPC przy najmie i dzierżawie.
Art. 1023, 1025 i 1036 KPC przy planie podziału sumy uzyskanej z egzekucji.
Art. 146 Prawa upadłościowego przy wpływie upadłości na egzekucję po przybiciu.
Materiał ma charakter informacyjny. W konkretnej sprawie znaczenie mają dokumenty, daty doręczeń, księga wieczysta, saldo, treść obwieszczenia, etap postępowania, czynności wierzyciela i rozstrzygnięcia sądu.