Nikt nie kupił nieruchomości na pierwszej licytacji. Kiedy będzie druga licytacja i co można jeszcze zrobić?

Pierwsza licytacja była pusta. Co to naprawdę oznacza?

Pierwsza licytacja była pusta. Nikt nie kupił mieszkania albo domu.

To oznacza, że nieruchomość nie została sprzedana na pierwszym terminie. Właściciel nadal ma nieruchomość. Nie ma nabywcy, nie ma zapłaty ceny i nie ma przysądzenia własności.

Egzekucja nie kończy się jednak przez sam brak kupca. Zajęcie nadal może działać. Wierzyciel może żądać dalszych czynności. W opisie i oszacowaniu nadal jest liczba, od której liczy się kolejny termin.

Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi 3/4 sumy oszacowania. Na drugiej licytacji wynosi 2/3 sumy oszacowania.

Jeżeli w opisie i oszacowaniu wpisano 600 000 zł, pierwszy termin zaczynał się od 450 000 zł. Drugi może zacząć się od 400 000 zł.

Sama różnica 50 000 zł jeszcze nie mówi, czy sprawa jest dobra albo zła. Trzeba położyć obok niej saldo wierzyciela, koszty i wpisy w księdze wieczystej. Dopiero wtedy widać, czy drugi termin może zamknąć sprawę, zostawić część długu albo obniżyć kwotę, która mogłaby zostać właścicielowi po rozliczeniu.

Czy pierwsza licytacja bez kupca to dobra wiadomość?

Tak, ale tylko w jednym sensie: nieruchomość nie została sprzedana.

To daje czas na działanie. Nie daje jednak czystej sytuacji. Właściciel może nadal mieć zajętą nieruchomość, wpis w księdze wieczystej i wierzyciela, który chce prowadzić sprawę dalej.

Po pustej pierwszej licytacji trzeba rozdzielić dwie rzeczy. Właściciel nie stracił jeszcze nieruchomości. Jeżeli jednak sprawa przejdzie do drugiej licytacji, cena wywołania będzie niższa.

Dlatego decyzji nie podejmuje się po samej informacji „nikt nie kupił”. Potrzebne są dane z akt i dokumentów.

Bez tych danych nie wiadomo, czy pusta pierwsza licytacja daje realny czas na działanie, czy tylko poprzedza drugą licytację.

Czy po pustej licytacji nadal jestem właścicielem?

Tak.

Własność nie przechodzi dlatego, że komornik wyznaczył termin. Nie przechodzi przez samo obwieszczenie. Nie przechodzi też po licytacji, na której nikt nie kupił nieruchomości.

Do przejścia własności potrzebna jest skuteczna sprzedaż. W uproszczeniu: musi być nabywca, przybicie, zapłata ceny i prawomocne przysądzenie własności.

To nie oznacza, że nieruchomość jest wolna od problemu. Właściciel może nadal mieć nieruchomość zajętą w egzekucji. W księdze wieczystej mogą być wpisy. Kupujący może zobaczyć ryzyko i zapytać, jak zostanie usunięte.

Tu powstaje główna różnica między zwykłą sprzedażą a sprzedażą nieruchomości po zajęciu. Przy nieruchomości po zajęciu kupujący pyta nie tylko o cenę i stan lokalu. Pyta też, czy pieniądze z transakcji zamkną egzekucję.

Czy egzekucja kończy się po pustej pierwszej licytacji?

Nie.

Pusta pierwsza licytacja oznacza tylko, że sprzedaż nie doszła do skutku na pierwszym terminie. Nie oznacza umorzenia egzekucji, wykreślenia wpisu z księgi wieczystej ani zatrzymania wierzyciela.

Ten punkt jest szczególnie ważny przy sprzedaży poza licytacją.

Po zajęciu nieruchomości akt notarialny nie zatrzymuje egzekucji sam przez siebie. Jeżeli pieniądze z aktu nie wystarczą na wierzyciela, koszty i uporządkowanie wpisów, problem może dalej istnieć.

Kupujący zwykle zobaczy egzekucję w księdze wieczystej. Jeżeli nie dostanie odpowiedzi, co stanie się po zapłacie ceny, ma powód, żeby obniżyć cenę albo wycofać się z transakcji.

Czy komornik sam wyznacza drugą licytację?

Druga licytacja po bezskutecznej pierwszej licytacji wymaga wniosku wierzyciela.

To nie jest powód do biernego czekania. To jest punkt, który trzeba ustalić w aktach sprawy.

Jeżeli wierzyciel nie złożył jeszcze wniosku, właściciel może mieć więcej przestrzeni na rozmowę, spłatę, sprzedaż kontrolowaną albo sprawdzenie warunków dalszej licytacji.

Jeżeli wniosek już jest, trzeba ustalić, czy komornik wyznaczył termin, czy jest obwieszczenie i czy licytacja będzie elektroniczna.

Przy e-licytacji znaczenie ma nie tylko data. Przetarg ma czas rozpoczęcia i zakończenia. Jeżeli przetarg już trwa albo zaraz się kończy, możliwości działania są inne niż wtedy, gdy wierzyciel dopiero złożył wniosek.

Ile może spaść cena na drugiej licytacji?

Cena pierwszej licytacji wynosi 3/4 sumy oszacowania. Cena drugiej licytacji wynosi 2/3 sumy oszacowania.

Różnica między nimi to 1/12 sumy oszacowania, czyli około 8,33%.

Sama tabela nie wystarczy. Druga cena musi zostać porównana z kwotą potrzebną do zamknięcia sprawy.

Jeżeli przy sumie oszacowania 600 000 zł do spłaty wierzyciela i kosztów potrzeba 360 000 zł, cena wywołania drugiej licytacji zaczyna się powyżej tej kwoty. To nie daje gwarancji dobrego wyniku, ale minimalny poziom drugiego terminu nie zaczyna się poniżej kwoty potrzebnej do spłaty wierzyciela i kosztów.

Jeżeli przy tej samej sumie oszacowania do zamknięcia wierzyciela i kosztów potrzeba 430 000 zł, cena wywołania drugiej licytacji zaczyna się poniżej tej kwoty. To nie znaczy, że nieruchomość na pewno sprzeda się za 400 000 zł. Oznacza jednak, że już minimalny poziom drugiego terminu nie wystarcza na wskazaną kwotę.

Jeżeli w księdze wieczystej są hipoteki, a razem z kosztami i wierzycielami potrzeba więcej niż cena drugiej licytacji, sprzedaż na drugim terminie może nie zakończyć całego zadłużenia. Właściciel może stracić nieruchomość, a część zobowiązania nadal może pozostać.

Dlatego nie wystarczy zapamiętać, że druga licytacja to 2/3. Trzeba wiedzieć, do czego ta kwota ma wystarczyć.

Dlaczego druga licytacja może znaleźć kupującego, skoro pierwsza była pusta?

Pierwsza pusta licytacja nie oznacza, że nieruchomości nie da się sprzedać.

Oznacza tylko, że przy pierwszej cenie i warunkach przetargu nikt nie złożył skutecznej oferty.

Kupujący patrzy na sprawę inaczej niż właściciel. Właściciel widzi dług, mieszkanie i ryzyko utraty. Kupujący widzi cenę wejścia, księgę wieczystą, opis i oszacowanie, rękojmię, stan lokalu, możliwość przejęcia nieruchomości i czas.

Na pierwszej licytacji cena 3/4 sumy oszacowania może nie wystarczyć, żeby kupujący zaakceptował ryzyka. Na drugiej licytacji cena 2/3 może już wyglądać dla niego inaczej.

Do skutecznego przetargu nie potrzeba wielu osób. Wystarczy jeden skuteczny licytant. Jeżeli jedna osoba prawidłowo przystąpi do przetargu i złoży ofertę, nieruchomość może zostać sprzedana.

Właściciel nie powinien więc zakładać, że drugi termin też będzie pusty. Drugi termin ma inną cenę.

Czy zawsze po pierwszej pustej licytacji patrzymy tylko na drugą licytację?

W typowej sprawie najważniejszym kolejnym ryzykiem jest druga licytacja na wniosek wierzyciela. Trzeba jednak pamiętać o szczególnych przypadkach.

Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, po pierwszej bezskutecznej licytacji może pojawić się szczególne uprawnienie do przejęcia nieruchomości. Odrębne reguły mogą mieć znaczenie także przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, zwłaszcza gdy w sprawie występuje wierzyciel hipoteczny.

To nie jest główna oś tego artykułu. Większość spraw właścicieli dotyczy mieszkania albo domu i pytania o drugi termin. Dla pełnej oceny trzeba jednak ustalić, czego dokładnie dotyczy egzekucja: lokalu, domu, udziału, nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Czy przy mieszkaniu wierzyciel zawsze może żądać kolejnej licytacji?

Przy lokalu mieszkalnym albo domu służącym zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika trzeba sprawdzić szczególną regułę dotyczącą wyznaczenia terminu licytacji.

Znaczenie może mieć próg 1/20 sumy oszacowania. Co do zasady wierzyciel może żądać wyznaczenia terminu licytacji takiej nieruchomości, jeżeli egzekwowana należność główna wynosi co najmniej 1/20 sumy oszacowania. Przy kilku wierzycielach bierze się pod uwagę łączną wysokość ich egzekwowanych należności głównych. Są też wyjątki, więc nie jest to automatyczna blokada każdej licytacji mieszkaniowej.

Trzeba rozróżnić trzy rzeczy. Po pierwsze, chodzi o nieruchomość służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Po drugie, liczy się należność główna, a nie zawsze pełne saldo z odsetkami i kosztami. Po trzecie, porównanie robi się do sumy oszacowania, a nie do ceny rynkowej z ogłoszeń.

Przykład: suma oszacowania mieszkania wynosi 600 000 zł. 1/20 tej kwoty to 30 000 zł. Jeżeli egzekwowana należność główna jest niższa, trzeba ustalić, czy wierzyciel spełnia warunek do żądania terminu, czy jest kilku wierzycieli, czy działa wyjątek albo czy potrzebna była zgoda sądu.

Ten próg nie usuwa długu. Nie wykreśla zajęcia. Nie czyści księgi wieczystej. Dotyczy wyznaczenia terminu licytacji określonych nieruchomości mieszkaniowych. Dlatego trzeba go policzyć przed założeniem, że drugi termin jest oczywisty.

Gdzie sprawdzić, czy będzie druga licytacja?

Najpierw w aktach sprawy i korespondencji od komornika. Tam powinno być widać, czy wierzyciel złożył wniosek o drugą licytację i czy komornik podjął dalsze czynności.

Drugie miejsce to obwieszczenia. Obwieszczenie pokazuje nieruchomość, sumę oszacowania, cenę wywołania, wysokość rękojmi, termin oraz tryb licytacji.

Dla właściciela obwieszczenie nie jest tylko informacją dla kupujących. Z tego dokumentu wynika, od jakiej ceny zacznie się przetarg i ile czasu zostało na działanie.

Przy licytacji elektronicznej trzeba zwrócić uwagę na czas rozpoczęcia i zakończenia przetargu. Niektóre działania mają sens tylko przed zamknięciem przetargu.

Jeżeli drugie obwieszczenie już jest, kolejność pracy jest prosta: cena, termin, saldo, KW, stanowisko wierzyciela. Dopiero potem można ocenić, czy realny ruch jeszcze istnieje.

Co można zrobić między pierwszą a drugą licytacją?

Możliwe ruchy zależą od tego, co zmieniają w sprawie.

W jednej sprawie najlepsza będzie sprzedaż kontrolowana. W drugiej porozumienie z wierzycielem. W trzeciej sprawdzenie warunków mieszkaniowych. W czwartej może nie być już dobrego ruchu przed drugim terminem.

Nie rozstrzyga się tego po samym wyniku pierwszej licytacji. Rozstrzyga się po zestawieniu ceny drugiego terminu z saldem, księgą wieczystą, wierzycielem i czasem.

Czy można sprzedać mieszkanie samemu po pierwszej nieudanej licytacji?

Można szukać kupującego. Samo znalezienie kupującego nie oznacza jeszcze, że sprawa jest rozwiązana.

Po zajęciu nieruchomości akt notarialny nie zatrzymuje egzekucji automatycznie. Jeżeli cena sprzedaży nie wystarczy na zamknięcie wierzyciela, kosztów i wpisów, kupujący może wejść w nieruchomość, przy której problem nadal działa.

Sprzedaż kontrolowana zaczyna się od kwoty zamknięcia sprawy.

Najpierw potrzebne jest saldo wierzyciela i koszty. Potem trzeba zobaczyć księgę wieczystą. Dopiero później ocenia się cenę kupującego.

Drugi termin może zacząć się od 400 000 zł. Kupujący poza licytacją oferuje 500 000 zł. Sama różnica wygląda korzystnie.

Teraz trzeba zobaczyć kwotę zamknięcia. Jeżeli wierzyciela, koszty i wpisy da się zamknąć za 430 000 zł, sprzedaż za 500 000 zł może mieć sens. Jeżeli do zamknięcia sprawy potrzeba 560 000 zł, sprzedaż za 500 000 zł nie rozwiązuje egzekucji sama z siebie.

Wtedy porównanie „500 000 zł jest lepsze niż 400 000 zł” jest za płytkie. Trzeba wiedzieć, czy 500 000 zł wywoła właściwy skutek: spłatę, dokument od wierzyciela, wykreślenie ryzyka i bezpieczne przejście własności.

Kupujący będzie patrzył na to samo. Jeżeli nie dostanie jasnego mechanizmu rozliczenia, będzie ciął cenę albo wycofa się z transakcji.

Czy po pierwszej licytacji można jeszcze ruszyć wycenę?

Czasem tak, ale nie jest to automatyczny drugi termin na walkę z operatem.

Opis i oszacowanie jest ważne, bo od sumy oszacowania liczy się cena pierwszej i drugiej licytacji. Jeżeli ta suma jest zaniżona, drugi termin za 2/3 może być szczególnie niekorzystny.

Zwykły termin na zaskarżenie opisu i oszacowania biegnie jednak wcześniej. Po pierwszej licytacji może być już zamknięty. Samo przekonanie właściciela, że mieszkanie jest warte więcej, zwykle nie wystarczy.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy po opisie i oszacowaniu zaszły istotne zmiany. Może chodzić o zmianę stanu technicznego, zmianę stanu prawnego, sposób korzystania z nieruchomości, dostęp albo inną okoliczność wpływającą na wartość. Wtedy trzeba ocenić, czy możliwy jest dodatkowy opis i oszacowanie.

Brak kupca na pierwszej licytacji nie dowodzi jeszcze, że operat był błędny. Może znaczyć tylko tyle, że kupujący nie weszli przy cenie 3/4 i znanych ryzykach. Jeżeli jednak suma oszacowania była zaniżona albo straciła aktualność, drugi termin będzie liczony od liczby, którą trzeba było sprawdzić.

Co jeśli druga licytacja też się nie uda?

Po drugiej bezskutecznej licytacji nie przechodzi się po prostu do trzeciej licytacji w tym samym ciągu.

Najpierw może pojawić się przejęcie nieruchomości. Uprawniony wierzyciel, wierzyciel hipoteczny albo współwłaściciel może złożyć wniosek o przejęcie za cenę nie niższą niż 2/3 sumy oszacowania. Termin na taki wniosek jest krótki, więc po drugiej licytacji trzeba pilnować akt.

Jeżeli nikt nie przejmie nieruchomości, egzekucja z tej nieruchomości ulega umorzeniu. Nowa egzekucja z tej samej nieruchomości może zostać wszczęta dopiero po 6 miesiącach od daty drugiej licytacji.

To nie oznacza, że dług znika. Oznacza, że ten konkretny ciąg egzekucji z tej nieruchomości kończy się. Wierzyciel może mieć inne sposoby dochodzenia należności albo wrócić do nieruchomości po czasie, jeżeli nadal ma podstawę.

Czy po sprzedaży na drugiej licytacji dług znika?

Nie zawsze.

Cena uzyskana z licytacji trafia do rozliczenia. Najpierw uwzględnia się koszty i wierzycieli według kolejności z przepisów. Dopiero później wiadomo, czy zostaje nadwyżka dla właściciela albo czy po sprzedaży nadal zostaje część długu.

Nieruchomość sprzedaje się za 400 000 zł. Jeżeli do zamknięcia kosztów i wierzyciela potrzeba 360 000 zł, po rozliczeniu może zostać nadwyżka. Jeżeli potrzeba 460 000 zł, sama sprzedaż nieruchomości nie wystarczy. Właściciel może stracić nieruchomość i nadal mieć resztę zobowiązania.

Cena w obwieszczeniu to początek. Wynik właściciela pojawia się dopiero po zestawieniu ceny, salda, kosztów, hipotek i kolejności zaspokojenia.

Jak oceniamy, czy po pierwszej licytacji jest jeszcze ruch przed drugim terminem?

Po pierwszej pustej licytacji właściciel zwykle widzi trzy możliwe kierunki: czekać, sprzedawać poza licytacją albo rozmawiać z wierzycielem.

Każdy z nich może mieć sens. Żaden nie ma sensu sam z siebie.

Czekanie ma sens, jeżeli drugi termin nie został jeszcze uruchomiony, a czas można wykorzystać na spłatę, porozumienie albo sprawdzenie warunków licytacji. Czekanie nie ma sensu, jeżeli drugie obwieszczenie już idzie, a właściciel nadal nie wie, czy cena 2/3 wystarczy na saldo i koszty.

Sprzedaż poza licytacją ma sens, jeżeli cena kupującego zamyka egzekucję i daje lepszy wynik niż drugi termin. Sama oferta kupującego nie wystarczy. Jeżeli akt nie zatrzymuje problemu egzekucyjnego, sprzedaż nie jest jeszcze rozwiązaniem.

Rozmowa z wierzycielem ma sens, jeżeli kończy się dokumentem albo czynnością, która wpływa na dalsze działania komornika. Rozmowa bez skutku w aktach może nie zmienić niczego poza samopoczuciem właściciela.

Jeżeli cena drugiego terminu zaczyna się poniżej kwoty potrzebnej do zamknięcia sprawy, a prywatny kupujący może zapłacić więcej, trzeba ocenić sprzedaż kontrolowaną. Nie jako sam akt, tylko jako rozliczenie długu, kosztów i wpisów.

Jeżeli prywatna cena nie zamyka sprawy, trzeba to wiedzieć przed podpisaniem umowy. Wtedy problemem nie jest brak kupującego. Problemem jest brak kwoty, która usuwa egzekucję.

Jeżeli wierzyciel deklaruje porozumienie, trzeba ustalić, czy za deklaracją stoi dokument albo wniosek. Bez tego komornik może dalej wykonywać czynności.

Jeżeli przy mieszkaniu może działać próg 1/20, trzeba policzyć należność główną względem sumy oszacowania. Nie po to, żeby obiecać zatrzymanie sprawy, tylko po to, żeby nie pominąć warunku, który może mieć znaczenie dla terminu licytacji.

Jeżeli nie ma dobrego ruchu, też trzeba to ustalić. Wtedy właściciel nie traci czasu na sprzedaż, która nie zamknie egzekucji, ani na rozmowy, które nie dadzą skutku przed drugim terminem.

Wyślij wynik pierwszej licytacji, opis i oszacowanie, numer KW, saldo oraz pismo od komornika. Sprawdzimy, czy przed drugą licytacją istnieje ruch, który realnie zmienia wynik sprawy: zatrzymuje kolejny termin, zamyka egzekucję, poprawia cenę sprzedaży albo odcina wariant, który wygląda dobrze, ale nie daje skutku.

Podstawy prawne i źródła

• Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 468, ISAP - w szczególności art. 930, art. 950–953, art. 962, art. 965, art. 976, art. 981–985, art. 986¹ i następne, art. 998–1000 oraz art. 1023–1025.
• Portal Obwieszczeń i Licytacji Komorniczych KRK - system internetowy Krajowej Rady Komorniczej dla obwieszczeń i licytacji.
• Wyszukiwarka obwieszczeń o licytacji w portalu KRK - obwieszczenia opublikowane po 26 lutego 2026 r.
• Archiwalny portal obwieszczeń komorniczych - starsze obwieszczenia opublikowane przed uruchomieniem nowego portalu.

Materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje analizy konkretnej sprawy. W egzekucji z nieruchomości o wyniku decydują dokumenty: opis i oszacowanie, księga wieczysta, saldo, pisma od komornika, stanowisko wierzyciela i etap procedury.