Czy komornik może sprzedać mieszkanie poniżej jego wartości?

Właściciel mieszkania patrzy najpierw na rynek. Widzi ceny podobnych lokali, pamięta koszt remontu, zna metraż, lokalizację i standard. Jeżeli podobne mieszkania są wystawione za 650 000 albo 700 000 zł, a w obwieszczeniu pojawia się cena wywołania 450 000 zł, pierwsza reakcja jest prosta: ktoś chce sprzedać mieszkanie za bezcen.

W egzekucji z nieruchomości samo porównanie z rynkiem nie wystarcza.

Sprzedaż nie zaczyna się od ceny z portalu ogłoszeniowego. Najpierw komornik dokonuje opisu i oszacowania. Z tej czynności wynika suma oszacowania. Od tej sumy liczy się cenę wywołania. Dopiero w przetargu okazuje się, czy licytanci podbiją cenę, czy sprzedaż zatrzyma się blisko minimum.

Dlatego mieszkanie może zostać sprzedane taniej niż w zwykłej sprzedaży. Sam fakt niższej ceny nie przesądza jeszcze, że komornik popełnił błąd. Błąd może być w operacie, danych przyjętych do wyceny, opisie lokalu, obwieszczeniu, wyznaczeniu terminu licytacji albo w przebiegu przetargu. Każde z tych miejsc ma inny skutek i wymaga innej reakcji.

Jeżeli właściciel zostaje przy zdaniu „mieszkanie jest warte więcej”, może mieć rację i nadal nie zmienić wyniku. W egzekucji znaczenie ma to, czy wyższa wartość została prawidłowo wprowadzona do opisu i oszacowania oraz czy etap sprawy pozwala jeszcze podnieść błąd.

Gdzie naprawdę powstaje cena w egzekucji?

Dopiero dokumenty pokazują, czy cena jest tylko niekorzystnym skutkiem egzekucji, czy wynikiem błędu, który można podnieść w sprawie. Najpierw trzeba odróżnić trzy kwoty, które właściciele często mieszają.

Od czego zaczyna się cena na licytacji?

Cena na licytacji zaczyna się od sumy oszacowania.

Suma oszacowania powstaje przy opisie i oszacowaniu nieruchomości. Do tej czynności potrzebny jest operat szacunkowy. Jeżeli operat ustawi wartość za nisko, późniejsza licytacja ruszy od zbyt niskiej podstawy.

Przykład: mieszkanie zostaje oszacowane na 600 000 zł. Pierwsza licytacja zaczyna się od 450 000 zł. Jeżeli to samo mieszkanie zostaje oszacowane na 520 000 zł, pierwsza licytacja zaczyna się od 390 000 zł.

Różnica nie powstaje w dniu przetargu. Powstaje wcześniej, przy opisie i oszacowaniu. Licytacja może potem przebiec formalnie poprawnie, bo cena wywołania została policzona według właściwego ułamka. Nadal zostaje problem kwoty, od której ten ułamek policzono.

Przy podejrzeniu zaniżonej ceny nie wystarczy patrzeć na obwieszczenie. Trzeba wrócić do dokumentu, który ustawił sumę oszacowania.

Co oznacza 3/4 sumy oszacowania na pierwszej licytacji?

Pierwsza licytacja nie rusza od pełnej sumy oszacowania. Cena wywołania wynosi 3/4 tej sumy.

To nie jest decyzja komornika o przecenieniu mieszkania. Komornik nie wybiera dowolnie, że lokal ma zostać wystawiony za 75% wartości. Cena startowa pierwszej licytacji jest liczona od sumy oszacowania.

Dlatego zdanie „mieszkanie idzie za 75% wartości” jest zbyt skrótowe. Prawidłowo: pierwsza licytacja zaczyna się od 75% sumy oszacowania.

Jeżeli suma oszacowania jest prawidłowa, właściciel mierzy się z ustawowym obniżeniem ceny startowej. Jeżeli suma oszacowania jest zaniżona, ustawowe 75% działa już od złej podstawy.

Mieszkanie oszacowane na 700 000 zł startowałoby od 525 000 zł. Jeżeli oszacowanie przyjęło 600 000 zł, start wynosi 450 000 zł. Różnica wynosi 75 000 zł, zanim ktokolwiek zacznie licytować.

Błąd w podstawie nie zostaje w operacie. Przechodzi do ceny wywołania.

Dlaczego druga licytacja może pogłębić stratę?

Jeżeli pierwsza licytacja nie kończy się sprzedażą, może dojść do drugiej licytacji. Na drugiej licytacji cena wywołania wynosi 2/3 sumy oszacowania.

Przy mieszkaniu oszacowanym na 600 000 zł daje to 400 000 zł. Przy oszacowaniu na 520 000 zł daje około 346 667 zł.

Druga licytacja nie tworzy nowej wartości mieszkania. Stosuje niższy próg do wcześniej ustalonej sumy oszacowania. Jeżeli suma była prawidłowa, działa ustawowy mechanizm drugiej licytacji. Jeżeli była zaniżona, drugi termin pogłębia skutek wcześniejszego błędu.

Właściciel, który zaczyna analizować sprawę dopiero przed drugim terminem, często nie walczy już z samą wartością. Najpierw musi ustalić, czy termin na podważenie opisu i oszacowania jeszcze istnieje. Jeżeli termin minął, wyższa wartość rynkowa może nie mieć już prostego miejsca, w którym zadziała.

Kiedy niska cena jest prawidłowym skutkiem egzekucji, a kiedy może oznaczać błąd?

Ogłoszenia droższych mieszkań, koszt remontu albo przekonanie właściciela o wyższej wartości mają znaczenie dopiero wtedy, gdy można je powiązać z konkretną czynnością: operatem, opisem, obwieszczeniem albo przebiegiem licytacji.

Zły operat uderza w sumę oszacowania. Zły opis uderza w obraz nieruchomości. Złe obwieszczenie uderza w informację, na podstawie której kupujący decydują, czy wejść do licytacji. Błąd przy przetargu uderza w samą sprzedaż.

Nie wystarczy ogólny zarzut, że cena jest za niska. Trzeba wskazać czynność, która obniżyła wynik albo pozwoliła sprzedaży przejść dalej na złych danych.

Masz opis albo operat? Nie zaczynaj od ostatniej kwoty

Końcowa kwota w operacie jest wynikiem wcześniejszych założeń. Jeżeli założenia są błędne, końcowa liczba tylko powtarza błąd.

Przy mieszkaniu najpierw liczy się to, czy opisano właściwy lokal: powierzchnię, piętro, układ, standard, balkon, piwnicę, garaż, miejsce postojowe, stan instalacji, remont, sposób korzystania z lokalu i faktyczną dostępność mieszkania.

Potem trzeba przejść do porównań. Lokal z innego segmentu rynku nie staje się dobrym porównaniem tylko dlatego, że znajduje się w tej samej miejscowości. Znaczenie ma typ budynku, lokalizacja, data transakcji, metraż, standard, stan prawny i cechy, za które kupujący realnie płacą.

Jeżeli operat porównuje mieszkanie po remoncie z lokalami w gorszym standardzie, wynik może zejść za nisko. Jeżeli lokal wymaga remontu, ale korekty są przyjęte bez jasnego uzasadnienia, wynik również może być wadliwy. W obu sytuacjach problemem nie jest emocjonalna niezgoda z ceną. Problemem jest to, czy operat prowadzi do tej ceny na danych, które da się obronić.

Osobno trzeba zestawić dokumenty ze stanem faktycznym. Księga wieczysta, dane ewidencyjne, dokumenty spółdzielni albo wspólnoty i rzeczywisty stan lokalu powinny do siebie pasować. Jeżeli dokument pokazuje jedno, a rzeczywistość drugie, opis powinien to uchwycić.

Pozornie drobna różnica może później obniżyć cenę wywołania albo zniechęcić kupujących.

Jeżeli główny problem dotyczy samego opisu, operatu albo terminu na reakcję, przejdź do osobnego materiału: skarga na opis i oszacowanie nieruchomości.

Ile czasu jest na reakcję, jeżeli oszacowanie jest zaniżone?

Na zaskarżenie opisu i oszacowania jest co do zasady dwa tygodnie.

Ten termin jest ważniejszy niż większość rozmów o tym, ile mieszkanie powinno być warte. W egzekucji mocny argument podany za późno może być słabszy niż prostszy argument podany w terminie.

Jeżeli opis i oszacowanie zaniżają wartość, trzeba działać wtedy, gdy ta czynność jest jeszcze otwarta do zaskarżenia. Późniejsze obwieszczenie albo dzień licytacji nie cofają automatycznie sprawy do etapu wyceny.

Skarga musi być konkretna. Nie wystarczy napisać, że cena jest za niska. Trzeba pokazać błąd: inną powierzchnię, pominiętą przynależność, nieadekwatne porównania, błędny standard, brak uwzględnienia remontu, nieprawidłowy opis stanu prawnego, brak realnych oględzin albo dane sprzeczne z dokumentami.

Jeżeli termin minął, sprawa zmienia charakter. Właściciel może nadal mieć rację co do rynku, ale procedura może już nie przyjmować tej racji wprost jako zarzutu do opisu i oszacowania. Wtedy zostają inne miejsca: błąd w obwieszczeniu, istotna zmiana po opisie, problem z wyznaczeniem licytacji albo uchybienie w samym przetargu.

Jak zmienia się sprawa na kolejnych etapach?

Czy przy małym długu można wyznaczyć licytację mieszkania?

Przy mieszkaniu służącym potrzebom mieszkaniowym dłużnika trzeba sprawdzić próg 1/20 sumy oszacowania.

Nie każdy mały dług blokuje licytację. Chodzi o określony warunek wyznaczenia terminu licytacji przy lokalu mieszkalnym albo nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą potrzebom mieszkaniowym dłużnika.

Liczy się egzekwowana należność główna. Nie całe saldo z kosztami i odsetkami zebrane w jedną kwotę.

Jeżeli mieszkanie oszacowano na 600 000 zł, 1/20 tej kwoty wynosi 30 000 zł. Wtedy znaczenie ma to, czy egzekwowana należność główna spełnia próg. Jeżeli jest kilku wierzycieli, bierze się pod uwagę należności główne tych, którzy złożyli odpowiedni wniosek.

Są wyjątki. Ograniczenie nie działa w każdym przypadku, między innymi przy określonych należnościach Skarbu Państwa, należnościach wynikających z wyroku karnego albo zgodzie sądu.

Cena licytacji nie jest więc jedyną rzeczą do sprawdzenia. Przy mieszkaniu używanym do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wcześniej trzeba zbadać, czy termin licytacji został wyznaczony przy spełnionych warunkach.

Jeżeli problemem jest niska kwota długu przy wysokiej wartości mieszkania, zobacz też: dług niższy niż wartość nieruchomości a licytacja komornicza.

Licytacja jest już ogłoszona. Co jeszcze może mieć znaczenie?

Po obwieszczeniu część terminów mogła już minąć. Część czynności może być zamknięta. Nadal trzeba ustalić, który element sprawy może jeszcze zmienić sprzedaż albo jej skutek finansowy.

Najpierw wraca się do opisu i oszacowania. Jeżeli termin na zaskarżenie jeszcze biegnie, praca idzie w operat, protokół i dane przyjęte do wartości. Jeżeli termin minął, nie zastępuje się go zdaniem, że mieszkanie jest warte więcej.

Wtedy ciężar przechodzi na to, co jeszcze może wpłynąć na sprzedaż. Obwieszczenie musi prawidłowo pokazywać nieruchomość, sumę oszacowania, cenę wywołania, termin, rękojmię i warunki zapoznania się z dokumentami. Przy mieszkaniu służącym potrzebom mieszkaniowym wraca próg 1/20. Jeżeli po opisie zmienił się istotnie stan nieruchomości, można badać dodatkowy opis i oszacowanie. Jeżeli pojawiły się pieniądze, trzeba policzyć, czy wystarczą do zapłaty należności z kosztami przed zamknięciem przetargu.

Te drogi nie są zamienne. Nie naprawia się spóźnionej skargi na operat samym zarzutem do obwieszczenia. Nie zatrzymuje się licytacji częściową kwotą, jeżeli do umorzenia potrzebna jest pełna zapłata należności z kosztami przed zamknięciem przetargu. Nie robi się dodatkowego opisu tylko dlatego, że stary operat był niekorzystny. Musi być właściwa podstawa dla właściwego etapu.

Jeżeli licytacja nie może zostać zatrzymana, znaczenie ma cena końcowa. Cena wywołania jest początkiem. Ostateczny wynik zależy od licytantów. Przy jednym realnym kupującym cena może zostać blisko minimum. Przy większej konkurencji może wzrosnąć. W części spraw znaczenie ma dodatkowe ogłoszenie na koszt strony, ale tylko wtedy, gdy czas, rodzaj nieruchomości i lokalny rynek dają szansę na większe zainteresowanie.

Czy mieszkanie musi zostać sprzedane za cenę wywołania?

Nie. Cena wywołania to cena startowa.

Jeżeli kilku licytantów chce kupić lokal, cena może rosnąć. Jeżeli pojawia się jeden kupujący albo zainteresowanie jest słabe, sprzedaż może skończyć się blisko minimum.

Dwie podobne nieruchomości mogą mieć różny wynik. Jedna ma czytelny stan prawny, możliwość obejrzenia, jasne informacje i kilku zainteresowanych. Druga jest zamieszkała, słabo opisana, z niepewnym stanem wydania i mało widoczna dla rynku. Przepis o cenie wywołania jest ten sam, ale wynik przetargu może być inny.

Prawidłowe oszacowanie nie gwarantuje dobrej ceny końcowej. Zmniejsza ryzyko złego startu. O dalszym wyniku decyduje przetarg.

Czy można jeszcze zatrzymać sprzedaż, jeżeli pojawią się pieniądze?

Tak, ale nie wystarczy mieć część pieniędzy.

Jeżeli należność wierzyciela wraz z kosztami zostanie zapłacona przed zamknięciem przetargu, egzekucja z nieruchomości powinna zostać umorzona. Do tego potrzebna jest konkretna kwota, a nie ogólne przekonanie, że dług jest mniejszy niż mieszkanie.

Znaczenie ma należność główna, odsetki, koszty, koszty egzekucyjne i to, czy są inni wierzyciele albo obciążenia, które zmieniają realny rachunek. Jeżeli pieniądze mają pochodzić z pożyczki, sprzedaży prywatnej, pomocy rodziny albo ugody, trzeba policzyć, czy zdążą i czy zamykają właściwą należność na właściwym etapie.

Częściowa wpłata może poprawić rozmowę z wierzycielem. Nie zawsze zatrzyma sprzedaż. Przed licytacją liczy się nie samo źródło pieniędzy, tylko to, czy kwota i moment wystarczą do wywołania skutku w postępowaniu.

Czy sprzedaż prywatna przed licytacją rozwiązuje problem?

Sama sprzedaż prywatna nie rozwiązuje sprawy.

Po zajęciu nieruchomości akt notarialny nie usuwa automatycznie egzekucji. Kupujący może wejść w sytuację, w której nieruchomość nadal jest objęta skutkami zajęcia. Dlatego rozsądny kupujący nie patrzy tylko na mieszkanie. Patrzy na to, czy cena z aktu zamknie wierzyciela, koszty, wpisy i ryzyka.

Jeżeli cena nie zamyka egzekucji, akt może zmienić właściciela, ale nie rozwiązać problemu. To obniża zaufanie kupującego i często obniża cenę. Kupujący nie płaci za obietnicę, że jakoś się to zamknie. Płaci za transakcję, w której wiadomo, kto dostaje pieniądze, kiedy egzekucja ma zostać zatrzymana i co stanie się z wpisami.

Sprzedaż kontrolowana zaczyna się od rachunku, nie od samego znalezienia kupującego. Najpierw trzeba wiedzieć, jaka kwota zamyka sprawę, komu trzeba zapłacić, co zostaje po zapłacie i czy akt może zostać ustawiony tak, żeby sprzedaż nie była tylko przeniesieniem problemu.

Jeżeli masz kupującego przed licytacją, przeczytaj osobny materiał: czy można sprzedać nieruchomość zajętą przez komornika.

Co zmienia przybicie i przysądzenie własności?

Po licytacji zmienia się pozycja właściciela.

Po zakończeniu przetargu sąd rozstrzyga o przybiciu. Po spełnieniu warunków licytacyjnych może dojść do przysądzenia własności. Prawomocne przysądzenie przenosi własność na nabywcę, pozwala ujawnić ją w księdze wieczystej i może być podstawą do wprowadzenia nabywcy w posiadanie.

Na tym etapie nie wraca się swobodnie do rozmowy o cenach z rynku. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały zaskarżone w odpowiednim czasie, późniejsze twierdzenie o wyższej wartości może nie wystarczyć. Po licytacji rośnie znaczenie konkretnych uchybień przy przetargu, przybiciu, wykonaniu warunków licytacyjnych i tych wcześniejszych czynnościach, które można jeszcze skutecznie podnieść.

Im później analizuje się sprawę, tym mniej działa ogólna argumentacja o wartości. Coraz bardziej liczy się historia terminów, doręczeń i czynności.

Dlaczego po sprzedaży może nie zostać tyle pieniędzy, ile zakładasz?

Cena sprzedaży nie jest kwotą, którą właściciel automatycznie dostaje do ręki.

Po sprzedaży nieruchomości pieniądze podlegają podziałowi. Z ceny trzeba rozliczyć koszty i należności mające pierwszeństwo. Jeżeli nieruchomość była obciążona hipoteką, jeżeli jest kilku wierzycieli albo koszty egzekucyjne są wysokie, dla właściciela może zostać dużo mniej, niż zakładał.

Wynik finansowy zależy nie tylko od ceny wywołania i ceny nabycia. Zależy też od tego, co cena musi pokryć po sprzedaży.

Mieszkanie może zostać sprzedane za 500 000 zł, ale po spłacie hipoteki, kosztów i wierzycieli właściciel może nie dostać prawie nic. Może też być odwrotnie: każda dodatkowa kwota wylicytowana ponad minimum zwiększa szansę, że po podziale zostanie realna reszta.

W egzekucji liczy się więc nie tylko to, czy mieszkanie poszło tanio. Liczy się też to, czy cena wystarczy na długi i co zostanie po podziale.

Rzadkie sytuacje, które mogą zmienić ocenę

Część spraw nie mieści się w prostym schemacie.

Jeżeli wcześniej była już egzekucja z tej samej nieruchomości i wykonano opis oraz oszacowanie, trzeba ustalić, czy w nowym postępowaniu będzie nowa wycena. W określonych sytuacjach wcześniejszy opis może wrócić do gry, a dłużnik ma krótki termin, żeby domagać się nowego oszacowania. To ma znaczenie szczególnie wtedy, gdy rynek się zmienił albo poprzednia wycena była niekorzystna.

Jeżeli po opisie i oszacowaniu zmienił się stan nieruchomości, można badać dodatkowy opis i oszacowanie. Nie służy to do spóźnionej polemiki ze starym operatem. Musi chodzić o zmianę, która pojawiła się później i ma znaczenie dla wartości albo stanu nieruchomości.

Przy większych nieruchomościach trzeba czasem ustalić, czy sprzedaż całości jest konieczna. Jeżeli część nieruchomości da się wydzielić i jej sprzedaż wystarczyłaby na zaspokojenie wierzyciela, sprawa wymaga osobnej oceny. Przy typowym mieszkaniu zwykle nie będzie to główna droga, ale przy działkach, siedliskach albo większym majątku może mieć znaczenie.

Przy majątku wspólnym małżonków znaczenie ma to, przeciwko komu jest tytuł wykonawczy i czy dalsze czynności mogą obejmować nieruchomość wspólną. To może decydować o tym, czy egzekucja może iść dalej w danym zakresie.

Trzeba też ustalić, co dokładnie jest przedmiotem egzekucji. Właściciel mówi „mieszkanie”, ale prawnie może chodzić o odrębną własność lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Szczegóły sprzedaży i skutki mogą się różnić.

Kiedy możemy wejść w taką sprawę?

Najpierw odtwarzamy miejsce, w którym powstał wynik finansowy.

Opis i oszacowanie pokazują podstawę sprzedaży. Jeżeli tam przyjęto złą powierzchnię, zły standard albo złe porównania, późniejsza licytacja będzie liczona od zaniżonej kwoty. Wtedy znaczenie ma termin i konkretne zarzuty do dokumentu.

Obwieszczenie pokazuje, jak licytacja została ustawiona wobec kupujących. Jeżeli opisuje nieruchomość nieprecyzyjnie, podaje błędne dane albo opiera cenę na źle przyjętej podstawie, trzeba wiedzieć, czy ten błąd można jeszcze podnieść i jaki ma wpływ na sprzedaż.

Saldo pokazuje, czy pieniądze mogą jeszcze zatrzymać przetarg. Sama informacja, że mieszkanie jest warte więcej niż dług, nie zamyka egzekucji. Znaczenie ma kwota, którą trzeba zapłacić przed zamknięciem przetargu, oraz to, czy sprzedaż prywatna może zostać ułożona tak, żeby zamknąć wierzyciela, koszty i ryzyka w księdze wieczystej.

Właśnie tak sprawdzamy sprawę. Nie przez samo porównanie ceny z ogłoszeniami. Nie przez obietnicę, że każdą licytację da się zatrzymać. Nie przez ruch dla samego ruchu.

Jeżeli dokumenty pokazują błąd w podstawie, prowadzimy sprawę przez podstawę. Jeżeli problemem jest termin, pilnujemy terminu. Jeżeli lepszym wyjściem jest sprzedaż kontrolowana, liczymy, czy cena rzeczywiście zamyka egzekucję, a nie tylko dobrze wygląda w rozmowie z kupującym.

Jeżeli dokumenty nie pokazują dobrego ruchu, też trzeba to wiedzieć. Wtedy najgorszą decyzją jest dokładanie kolejnych działań, które nie zmienią wyniku, ale zabiorą czas przed następnym etapem.

Do pierwszej oceny potrzebujemy dokumentów, które pokazują skutek: opis i operat pokazują podstawę ceny, obwieszczenie pokazuje ustawienie licytacji, księga wieczysta pokazuje prawa i obciążenia, saldo pokazuje kwotę zamknięcia. Bez tych informacji właściciel nadal mówi o wartości mieszkania, a nie o tym, czy tę wartość można jeszcze wykorzystać w sprawie.

FAQ

Podsumowanie

Mieszkanie może zostać sprzedane na licytacji za mniej, niż właściciel dostałby w normalnej sprzedaży. Egzekucja z nieruchomości nie działa jak prywatna transakcja. Cena idzie od sumy oszacowania, a pierwsza i druga licytacja startują od ustawowych części tej kwoty.

To nie znaczy, że każda niska cena jest prawidłowa. Trzeba ustalić, czy suma oszacowania została dobrze przyjęta, czy operat nie opiera się na błędnych danych, czy opis odpowiada rzeczywistości, czy termin na zaskarżenie jeszcze biegnie, czy obwieszczenie jest prawidłowe, czy przy mieszkaniu działa próg 1/20 i czy przed zamknięciem przetargu da się jeszcze spłacić należność z kosztami.

Jeżeli mieszkanie jest warte więcej tylko na rynku, ale ta wartość nie została wprowadzona do właściwego miejsca w procedurze, może nie zatrzymać sprzedaży. Najpierw liczy się dokument, termin i kwota, które mogą jeszcze zmienić wynik. Dopiero potem widać, czy sprawa dotyczy normalnego skutku egzekucji, czy błędu, który trzeba wykorzystać, zanim zamknie go kolejny etap.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawie egzekucji z nieruchomości znaczenie mają konkretne dokumenty, terminy, doręczenia i stan postępowania.

Źródła

• Kodeks postępowania cywilnego — przepisy o egzekucji z nieruchomości, opisie i oszacowaniu, cenie wywołania, licytacji, przybiciu, przysądzeniu własności i podziale sumy uzyskanej z egzekucji.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami — przepisy o wartości rynkowej nieruchomości, wycenie i operacie szacunkowym.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości — zasady technicznego przeprowadzenia opisu i oszacowania.
• Portal Obwieszczeń i Licytacji Komorniczych Krajowej Rady Komorniczej — publiczny portal obwieszczeń, licytacji nieruchomości oraz obwieszczeń o opisie i oszacowaniu.