Dług jest niższy niż wartość nieruchomości. Czy komornik może ją sprzedać na licytacji?

Egzekucja z nieruchomości

Czy mały dług sam zatrzymuje licytację?

Nie. Samo to, że dług jest niższy niż wartość nieruchomości nie zatrzymuje licytacji.

Mały dług może pomóc, ale dopiero wtedy, gdy wiesz, gdzie wpływa na ocenę sytuacji. Inaczej ocenia się go przy terminie licytacji mieszkania, inaczej przy rozmowie z wierzycielem, inaczej przy sprzedaży nieruchomości po zajęciu.

Na początku trzeba odpowiedzieć na jedno pytanie: czy wierzyciel może żądać terminu licytacji tej nieruchomości przy tej kwocie długu.

Do tej odpowiedzi nie wystarcza wartość rynkowa mieszkania. Potrzebna jest egzekwowana należność główna, suma oszacowania i informacja, czy nieruchomość jest mieszkaniem albo domem służącym potrzebom mieszkaniowym dłużnika.

Jeżeli ten warunek działa, mały dług może zatrzymać przejście do terminu licytacji. Jeżeli nie działa, dalej trzeba sprawdzić saldo wierzyciela i to, czy sprawę da się zamknąć pieniędzmi albo sprzedażą przed przetargiem.

Dlaczego sama wartość nieruchomości nie wystarcza?

Wartość nieruchomości odpowiada na pytanie, ile nieruchomość może być warta na rynku. Nie odpowiada na pytanie, czy wierzyciel może żądać terminu licytacji.

Do terminu licytacji potrzebna jest suma oszacowania. To wartość przyjęta w egzekucji po opisie i oszacowaniu. Od tej sumy liczy się warunek jednej dwudziestej oraz cena wywołania.

Przykład: właściciel uważa, że mieszkanie jest warte 700 000 zł. Jeżeli w opisie i oszacowaniu przyjęto 600 000 zł, to przy badaniu terminu licytacji pracuje kwota 600 000 zł. Nie prywatna ocena właściciela.

Wartość rynkowa nadal ma znaczenie. Używa się jej przy sprzedaży przed licytacją, przy rozmowie z kupującym i przy porównaniu z prawdopodobnym wynikiem egzekucji. Nie zastępuje jednak sumy oszacowania tam, gdzie przepis wymaga sumy oszacowania.

Dlatego pierwszy błąd polega na samym porównaniu: „dług kontra wartość mieszkania”. W tej sprawie trzeba jeszcze wiedzieć, jaka wartość została przyjęta w dokumentach i co z niej wynika dla następnego etapu.

Dlaczego dług główny może być niski, a do zapłaty wychodzi więcej?

Dług główny może być niski. Kwota potrzebna do zamknięcia sprawy może być wyższa.

To zmienia decyzję. Dług główny jest potrzebny przy sprawdzaniu, czy wierzyciel może żądać terminu licytacji określonej nieruchomości mieszkalnej. Saldo zamknięcia jest potrzebne wtedy, gdy właściciel chce sprawę zakończyć pieniędzmi.

Jeżeli właściciel zna tylko dług główny, nadal nie wie, ile musi zapłacić, żeby wierzyciel zatrzymał dalsze działania. Nie wie też, czy ugoda jest realna, czy sprzedaż przed licytacją ma sens i czy po rozliczeniu zostanie mu nadwyżka.

Dlatego przed rozmową o rozwiązaniu sprawy potrzebne jest saldo wierzyciela. Bez salda nie da się ocenić, czy mały dług jest tylko argumentem proceduralnym, czy realną kwotą do szybkiego zamknięcia.

Czy wierzyciel może żądać terminu licytacji przy małym długu?

Przy mieszkaniu albo domu mały dług może mieć znaczenie, ponieważ prawo wprowadza dodatkowy warunek przy wyznaczaniu terminu licytacji.

Ten warunek dotyczy lokalu mieszkalnego albo nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, jeżeli nieruchomość służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika.

Podstawą jest art. 952¹ k.p.c.. Ten przepis nie kończy egzekucji. Nie kasuje długu. Nie wykreśla wpisu w księdze wieczystej. Dotyczy konkretnego momentu: wyznaczenia terminu licytacji.

Mechanizm jest liczbowy. Wierzyciel może żądać wyznaczenia terminu licytacji takiej nieruchomości wtedy, gdy egzekwowana należność główna wynosi co najmniej jedną dwudziestą sumy oszacowania.

Jedna dwudziesta to 5%. Jeżeli suma oszacowania wynosi 600 000 zł, granicą jest 30 000 zł.

Jeżeli egzekwowana należność główna jest niższa niż 30 000 zł, wierzyciel może nie przejść przez ten warunek. Jeżeli wynosi 30 000 zł albo więcej, ten konkretny argument nie zatrzyma terminu.

Tu nie porównuje się pełnego salda z kosztami do ceny rynkowej nieruchomości. Tu porównuje się dług główny z sumą oszacowania. Dlatego bez opisu i oszacowania nie da się zamknąć tej odpowiedzi.

Kiedy mały dług mimo wszystko nie zatrzyma terminu licytacji?

Mały dług nie zatrzyma terminu licytacji w każdej sprawie.

Najpierw trzeba ustalić, czy nieruchomość jest mieszkaniem albo domem służącym potrzebom mieszkaniowym dłużnika. Jeżeli nie, warunek z art. 952¹ k.p.c. może nie działać.

Druga rzecz to liczba wierzycieli. Jeden dług może być niski. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o wyznaczenie terminu licytacji, znaczenie może mieć łączna wysokość ich egzekwowanych należności głównych.

Trzecia rzecz to wyjątki. Warunek jednej dwudziestej nie działa między innymi przy należnościach Skarbu Państwa, należnościach wynikających z wyroku karnego oraz wtedy, gdy zgodę na termin licytacji wyrazi dłużnik albo sąd.

Sąd może wyrazić zgodę, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter należności albo brak możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku.

Dlatego mały dług jest mocnym argumentem dopiero po sprawdzeniu dokumentów. Nie po samej ocenie, że „to nieduża kwota”.

Po co opis i oszacowanie, skoro dług jest mały?

Opis i oszacowanie jest potrzebne, bo bez niego nie ma sumy oszacowania.

Bez sumy oszacowania nie da się policzyć, czy wierzyciel przechodzi przez warunek jednej dwudziestej. Nie da się też ustalić ceny wywołania, czyli kwoty, od której zacznie się sprzedaż egzekucyjna.

Właściciel może uważać, że mieszkanie jest warte 700 000 zł. To może być prawda rynkowa. Przy art. 952¹ k.p.c. liczy się jednak suma oszacowania przyjęta w egzekucji.

Opis i oszacowanie daje więc dwie liczby istotne dla decyzji. Pierwsza służy do sprawdzenia warunku dla terminu licytacji. Druga ustawia start sprzedaży egzekucyjnej.

Jeżeli suma oszacowania jest zaniżona, problem przechodzi dalej: do warunku przy terminie licytacji, do ceny pierwszej licytacji i do wyniku po sprzedaży.

Kiedy mały dług daje argument u wierzyciela?

Mały dług pomaga w rozmowie z wierzycielem tylko wtedy, gdy skraca drogę do zapłaty.

Wierzyciel nie musi rezygnować z egzekucji dlatego, że nieruchomość jest więcej warta niż dług. Dla wierzyciela liczy się to, czy dostanie pieniądze szybciej i pewniej niż przez dalszą procedurę.

Dlatego rozmowa z wierzycielem zaczyna się od salda i terminu zapłaty. Jeżeli saldo można szybko zamknąć, mały dług zaczyna działać. Jeżeli nie ma źródła zapłaty, sama proporcja długu do wartości nieruchomości niewiele zmienia.

Art. 799 k.p.c. może wzmacniać argument o mniej uciążliwym sposobie egzekucji. Ten argument działa tylko wtedy, gdy mniej uciążliwy sposób naprawdę prowadzi do zaspokojenia wierzyciela. Nie wystarczy powiedzieć, że licytacja jest nadmierna. Trzeba pokazać, jak wierzyciel dostanie pieniądze.

Kiedy szybki wykup jest lepszy niż czekanie na licytację?

Szybki wykup nie jest pierwszym ruchem przy małym długu.

Najpierw trzeba sprawdzić, czy nieruchomość da się utrzymać przez spłatę albo porozumienie z wierzycielem. Jeżeli to odpada, trzeba porównać sprzedaż przed licytacją z wynikiem egzekucji.

Szybki wykup wchodzi do rozmowy dopiero wtedy, gdy normalna sprzedaż może się nie udać na czas. Chodzi o sytuację, w której termin licytacji jest blisko, wpisy w KW blokują kupującego, bank nie chce finansować transakcji albo potrzebna jest gotówka szybciej niż rynek jest w stanie ją dostarczyć.

W takim układzie możemy porównać wynik licytacji z ceną szybkiego wykupu przez nas albo przez inwestora. Taka cena zwykle jest niższa niż spokojna cena rynkowa. Różnica wynika z czasu, gotówki i przejęcia ryzyka.

Szybki wykup ma sens tylko wtedy, gdy po porównaniu z licytacją chroni więcej wartości dla właściciela albo pozwala zamknąć sprawę, której nie da się już bezpiecznie sprzedać na zwykłym rynku. Jeżeli nieruchomość da się utrzymać albo sprzedać bez dużego dyskonta, wykup może być złym ruchem.

Ile naprawdę zostanie po małym długu?

Wynik właściciela liczy się po zamknięciu wierzyciela, kosztów i ryzyka czasu.

Jeżeli saldo da się zamknąć bez sprzedaży, sprzedaż może być zbyt wczesnym ruchem. Jeżeli saldo nie da się zamknąć, trzeba porównać sprzedaż przed licytacją z prawdopodobnym wynikiem egzekucji.

Przy licytacji właściciel nie sprzedaje po wybranej cenie rynkowej. Art. 965 k.p.c. ustawia cenę wywołania pierwszej licytacji na trzy czwarte sumy oszacowania. Art. 983 k.p.c. przy drugiej licytacji sprowadza punkt odniesienia do dwóch trzecich sumy oszacowania.

Po sprzedaży działa jeszcze plan podziału. Właściciel nie liczy wyniku od prywatnej wartości nieruchomości, tylko od kwoty uzyskanej w egzekucji i kolejności zaspokojenia wierzycieli.

Dlatego sama informacja, że dług jest niższy niż wartość nieruchomości, nie wystarcza. Trzeba policzyć, ile zostanie po konkretnym sposobie zamknięcia sprawy.

Jak kwalifikujemy sprawę: termin licytacji, saldo, nadwyżka albo szybki wykup?

Sprawa z małym długiem nie jest automatycznie sprawą do sprzedaży ani do wykupu.

Najpierw ustalamy, czy mały dług blokuje termin licytacji. Do tego potrzebna jest należność główna, suma oszacowania i informacja, czy nieruchomość spełnia warunki ochrony mieszkaniowej.

Jeżeli ten argument nie rozwiązuje sprawy, liczymy saldo zamknięcia. Jeżeli saldo da się szybko zamknąć, sprawa idzie w stronę spłaty albo porozumienia z wierzycielem.

Jeżeli nie ma płynności, badamy wynik sprzedaży przed licytacją. Tu nie chodzi tylko o cenę. Chodzi o to, czy transakcja zamknie wierzyciela, koszty i wpisy.

Jeżeli sprzedaż na zwykłym rynku nie zdąży albo kupujący nie przejdzie przez ryzyko w KW, porównujemy szybki wykup z wynikiem licytacji. Dopiero wtedy wiadomo, czy taki ruch ma sens, czy byłby zbyt szybkim oddaniem wartości.

Jakie dokumenty pokazują, czy mały dług naprawdę działa?

Dokumenty mają pokazać właściwą liczbę i etap sprawy.

Pismo od komornika pokazuje, gdzie jest sprawa. Saldo pokazuje kwotę do zamknięcia. Opis i oszacowanie pokazuje sumę potrzebną do oceny terminu licytacji. Księga wieczysta pokazuje ryzyko widoczne dla kupującego, banku i notariusza.

Bez tych dokumentów można powiedzieć tylko, że dług wygląda na niski. Nie można jeszcze powiedzieć, czy mały dług działa w procedurze.

Najczęstsze pytania o mały dług i licytację nieruchomości