Opis i oszacowanie nie oznacza jeszcze sprzedaży nieruchomości. Nie ma jeszcze licytacji, przybicia ani przysądzenia własności.
To jest jednak etap, po którym sprawa jest znacznie bliżej przetargu. Komornik ma już dokument opisujący nieruchomość i wartość przyjętą w egzekucji. Ta wartość może później zdecydować, od jakiej ceny zacznie się licytacja.
Dlatego pierwszym ruchem po otrzymaniu opisu i oszacowania nie powinno być pisanie przypadkowego pisma. Najpierw trzeba otworzyć protokół i sprawdzić trzy rzeczy: datę ukończenia opisu, sumę oszacowania i przedmiot egzekucji.
Bez tych informacji nie wiadomo, czy można jeszcze skarżyć opis albo wycenę, czy sprawa jest już za tym etapem i trzeba przejść do wierzyciela, salda zadłużenia, ugody, spłaty albo sprzedaży przed licytacją.
Czy opis i oszacowanie oznacza, że komornik zaraz sprzeda nieruchomość?
Nie. Opis i oszacowanie nie sprzedaje nieruchomości.
To etap przed licytacją. Komornik ustala, jaka nieruchomość jest objęta egzekucją i jaką wartość przyjmuje się dla niej w tym postępowaniu. Dopiero po tym etapie, przy spełnieniu dalszych warunków, sprawa może przejść do wyznaczenia licytacji.
Opis dotyczy przedmiotu egzekucji. Trzeba ustalić, czy chodzi o całe mieszkanie, dom, działkę, lokal, użytkowanie wieczyste, czy tylko udział. Trzeba też sprawdzić księgę wieczystą, hipoteki, służebności, dożywocie, roszczenia, współwłaścicieli i inne prawa, które mogą wpływać na wartość albo sprzedaż.
Oszacowanie dotyczy wartości. Komornik przyjmuje wartość nieruchomości w egzekucji. Zwykle podstawą jest operat szacunkowy rzeczoznawcy. Operat nie jest jeszcze licytacją, ale jego wynik może przejść do sumy oszacowania.
Suma oszacowania ustawia cenę wywołania
Suma oszacowania jest najważniejszą liczbą z tego etapu. Od niej liczy się cenę wywołania. Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a na drugiej licytacji dwie trzecie tej sumy.
Opis i oszacowanie nie kończy więc sprawy. Ustawia jednak dokument, na którym może oprzeć się dalsza egzekucja.
Podstawę prawną ceny wywołania znajdziesz w art. 965 i art. 983 Kodeksu postępowania cywilnego, dostępnych między innymi w systemie GOFIN.
Dlaczego po opisie i oszacowaniu sprawa jest bliżej licytacji?
Przed opisem i oszacowaniem nieruchomość jest zajęta, ale nie ma jeszcze przyjętej wartości do licytacji.
Po opisie i oszacowaniu w aktach jest już dokument, który wskazuje przedmiot egzekucji i sumę oszacowania. Jeżeli opis i oszacowanie staną się prawomocne, mogą być podstawą dalszych czynności prowadzących do przetargu.
Zdanie „komornik wycenił nieruchomość” nie mówi jeszcze niczego użytecznego. W protokole trzeba sprawdzić, co dokładnie zostało opisane.
Udział w nieruchomości to inny przedmiot niż całe mieszkanie albo cały dom. Kupujący udział nie dostaje pełnej kontroli nad nieruchomością. Dostaje udział i ryzyko dalszego porządkowania współwłasności. To może wpływać na wartość i zainteresowanie licytantów.
Hipoteka w księdze wieczystej też zmienia ocenę. Sama wartość nieruchomości nie mówi jeszcze, ile zostanie właścicielowi po sprzedaży. Trzeba sprawdzić, kto ma pierwszeństwo w zaspokojeniu i jakie wpisy trzeba będzie rozliczyć.
Zaniżona wartość może przejść do ceny wywołania. Jeżeli suma oszacowania zostanie ustawiona za nisko, późniejszy przetarg może zaczynać się od zaniżonej podstawy.
Dlatego po opisie i oszacowaniu najpierw ustala się stan dokumentów. Dopiero potem wybiera się dalsze działanie.
Od którego dnia liczy się termin na skargę?
Termin na skargę zależy od daty ukończenia opisu i oszacowania.
Co do zasady termin wynosi dwa tygodnie od ukończenia tej czynności. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, termin liczy się od doręczenia zawiadomienia o ukończeniu. Wynika to z art. 950 Kodeksu postępowania cywilnego.
To jest częsty punkt błędu. Właściciel pamięta dzień oględzin albo dzień, w którym dostał pismo. Te daty mogą być ważne, ale nie zawsze rozstrzygają o terminie.
Komornik mógł rozpocząć czynność w jednym dniu, ale nie ukończyć jej wtedy formalnie. Mogło brakować operatu, danych z księgi wieczystej, dokumentów albo dalszych ustaleń. Wtedy trzeba sprawdzić, czy przyszło zawiadomienie o ukończeniu opisu i oszacowania.
Może być też odwrotnie. Właściciel patrzy na datę doręczenia kopii dokumentu, ale termin do skargi był liczony od wcześniejszego ukończenia czynności.
Dlatego do oceny terminu potrzebne są dokumenty: zawiadomienie o terminie opisu, protokół opisu i oszacowania oraz ewentualne zawiadomienie o ukończeniu. Bez nich nie wiadomo, czy opis i wycena są jeszcze do podważenia.
Czy można jeszcze podważyć opis albo wycenę?
Można, jeżeli termin jeszcze biegnie i istnieje konkretny błąd.
Skarga na opis i oszacowanie nie jest pismem o tym, że licytacja jest dla właściciela trudna. Nie jest też ogólną prośbą o więcej czasu. Musi dotyczyć błędu w czynności komornika, w opisie nieruchomości, w wycenie albo w sposobie przeprowadzenia opisu i oszacowania.
Przedmiot egzekucji
Dokument powinien prawidłowo pokazywać, czy egzekucja dotyczy całej nieruchomości, lokalu, działki, użytkowania wieczystego czy udziału. Błąd w tym miejscu może zmienić całą ocenę sprawy.
Stan prawny
Księga wieczysta pokazuje właściciela, hipoteki, ostrzeżenia, służebności i inne prawa. Pominięcie istotnego wpisu może wpływać na wartość albo bezpieczeństwo późniejszej sprzedaży.
Stan faktyczny
Powierzchnia, standard, instalacje, remont, zniszczenia, wilgoć, dostęp do drogi i sposób korzystania z lokalu albo działki mogą mieć znaczenie dla wartości.
Operat sprawdza się jako podstawę wyceny. Jeżeli rzeczoznawca dobrał złe nieruchomości porównawcze, pominął ważną cechę, błędnie określił powierzchnię, źle opisał stan techniczny albo nie uzasadnił korekt, zarzut powinien pokazywać, jak ten błąd wpływa na wartość.
Samo zdanie „ta nieruchomość jest warta więcej” nie wystarcza. Skarga musi pokazać, gdzie dokument jest wadliwy i co ten błąd zmienia.
Czy błąd w operacie obniża cenę licytacji, czy tylko wygląda groźnie?
Błąd w operacie ma znaczenie wtedy, gdy wpływa na sumę oszacowania, cenę wywołania albo dalszy przebieg egzekucji.
Nie każdy spór o wycenę ma sens. Jeżeli różnica jest mała, a dług, hipoteki i koszty i tak pochłoną całą cenę, samo podważanie operatu może nie poprawić sytuacji właściciela.
Inaczej wygląda sprawa, gdy błąd może obniżyć sumę oszacowania o kilkadziesiąt albo kilkaset tysięcy złotych. Wtedy problem nie jest teoretyczny. Zaniżona wartość może obniżyć cenę startową licytacji i zmniejszyć kwotę, która zostanie po spłacie wierzycieli.
Najpierw trzeba więc ustalić, czy błąd istnieje. Dopiero potem sprawdza się, czy ten błąd zmienia wynik.
Udział wyceniony jak pełna nieruchomość
Udział jest trudniejszy do sprzedaży niż pełna nieruchomość. Kupujący nie dostaje pełnej kontroli, więc wartość i ryzyko trzeba oceniać inaczej.
Złe transakcje porównawcze
Lokal po remoncie nie powinien być porównywany bez korekty z lokalami do generalnego remontu. Dom z problemem dostępu do drogi nie jest tym samym co dom z bezpiecznym dojazdem.
Pominięte obciążenie prawne
Obciążenie ujawnione w księdze wieczystej może wpływać na atrakcyjność nieruchomości dla kupującego i na realną cenę sprzedaży.
Właściwe pytanie nie brzmi więc: „czy operat mi się nie podoba?”. Właściwe pytanie brzmi: czy błąd w operacie da się pokazać i czy zmienia sumę oszacowania, cenę wywołania albo realny wynik właściciela.
Czy zaniżona wycena obniży cenę na licytacji?
Tak, jeżeli zaniżona wycena zostanie przyjęta jako suma oszacowania.
Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Przy sumie oszacowania 600 000 zł pierwsza licytacja zaczyna się od 450 000 zł.
Na drugiej licytacji cena wywołania wynosi dwie trzecie sumy oszacowania. Przy sumie oszacowania 600 000 zł druga licytacja zaczyna się od 400 000 zł.
Jeżeli realna wartość nieruchomości jest bliżej 750 000 zł, przyjęcie 600 000 zł jako sumy oszacowania obniża podstawę, od której rusza przetarg. Nie chodzi wtedy o spór o papier. Chodzi o pieniądze, które mogą nie wrócić do właściciela po sprzedaży.
Dla właściciela ważna jest kwota po rozliczeniu, nie sama cena z ogłoszenia. Z ceny sprzedaży trzeba spłacić wierzycieli, koszty egzekucyjne, hipoteki i inne obciążenia. Dopiero reszta może trafić do właściciela.
Czy po opisie można żądać ponownej wyceny nieruchomości?
Można to sprawdzić, ale trzeba odróżnić dwie sytuacje.
Pierwsza sytuacja: termin na skargę jeszcze biegnie. Wtedy właściwym ruchem jest analiza skargi na opis i oszacowanie. Trzeba sprawdzić, czy opis, operat albo sposób wykonania czynności mają konkretny błąd.
Druga sytuacja: termin na skargę minął. Wtedy samo niezadowolenie z operatu zwykle nie wystarczy. Trzeba sprawdzić, czy po opisie i oszacowaniu zmienił się stan nieruchomości.
Dodatkowy opis i oszacowanie może mieć sens, gdy po ukończeniu opisu doszło do istotnej zmiany. Może to być pożar, zalanie, rozbiórka, rozbudowa, istotny remont, zniszczenie, utrata dostępu do drogi albo inna zmiana, która wpływa na wartość lub przedmiot licytacji.
Ten ruch wymaga dowodów. Trzeba pokazać, co się zmieniło, kiedy, w jakim zakresie i dlaczego stary opis nie powinien być podstawą licytacji.
Ogólne zdanie „ceny wzrosły” zwykle nie wystarczy. Spóźnione twierdzenie „operat był za niski” również nie zastępuje terminu na skargę.
Podstawą tego wątku jest art. 951 Kodeksu postępowania cywilnego, który dotyczy dodatkowego opisu i oszacowania przy istotnych zmianach w stanie nieruchomości.
Czy niski dług przy mieszkaniu może zatrzymać wyznaczenie licytacji?
Może mieć znaczenie, ale tylko w określonych sprawach.
Chodzi o sytuację, w której egzekucja dotyczy lokalu mieszkalnego albo nieruchomości z budynkiem mieszkalnym, a ta nieruchomość służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika.
Nie każda nieruchomość nazwana przez właściciela „domem” automatycznie spełnia ten warunek. Trzeba sprawdzić, czy dłużnik rzeczywiście tam mieszka i czy nieruchomość służy jego potrzebom mieszkaniowym. Inaczej ocenia się mieszkanie wynajmowane, dom w budowie, udział w nieruchomości, lokal użytkowy albo nieruchomość używaną gospodarczo.
Jeżeli warunek mieszkaniowy jest spełniony, sprawdza się relację egzekwowanej należności głównej do sumy oszacowania. W praktyce chodzi o próg jednej dwudziestej. Reguluje to art. 9521 Kodeksu postępowania cywilnego.
Przykład liczbowy
Suma oszacowania wynosi 800 000 zł. Jedna dwudziesta tej kwoty to 40 000 zł. Jeżeli egzekwowana należność główna wynosi 31 000 zł, sprawa wymaga dokładniejszej kontroli przed wyznaczeniem licytacji.
To nie znaczy, że dług znika. Nie znaczy też, że zajęcie zostaje wykreślone z księgi wieczystej. Znaczy tylko, że przy określonej nieruchomości mieszkaniowej niska należność główna może mieć znaczenie dla wyznaczenia terminu licytacji.
Dlaczego nie patrzy się tylko na pełne saldo?
Pełne saldo z pisma wierzyciela może wprowadzić w błąd.
W jednej kwocie mogą być połączone należność główna, odsetki, koszty procesu, koszty zastępstwa, koszty egzekucyjne i inne naliczenia.
Przy progu jednej dwudziestej trzeba oddzielić należność główną od odsetek i kosztów. To może zmienić ocenę sprawy.
Przykład: pełne saldo wynosi 57 000 zł, ale należność główna wynosi 31 000 zł. Suma oszacowania wynosi 800 000 zł, więc jedna dwudziesta to 40 000 zł. Patrzenie wyłącznie na pełne saldo prowadzi do innego wniosku niż sprawdzenie należności głównej.
Dlatego samo pismo z kwotą „do zapłaty” nie wystarcza. Potrzebne jest rozbicie długu.
Kiedy próg jednej dwudziestej nie wystarczy?
Próg jednej dwudziestej nie jest automatycznym zakończeniem egzekucji.
Najpierw trzeba potwierdzić, że nieruchomość rzeczywiście służy potrzebom mieszkaniowym dłużnika. Bez tego analiza może nie pomóc.
Następnie trzeba sprawdzić wierzycieli. Przy kilku wierzycielach ocena może być bardziej złożona niż przy jednym długu.
Trzeba też uwzględnić wyjątki i możliwość zgody sądu w określonych sytuacjach. Niski dług nie oznacza, że nieruchomość jest bezpieczna na zawsze. Oznacza, że wyznaczenie licytacji wymaga kontroli konkretnych warunków.
Co zrobić, jeżeli termin na skargę już minął?
Po upływie terminu na skargę nie należy budować sprawy na samym twierdzeniu, że opis albo operat były złe.
To nie oznacza, że sprawa jest automatycznie przegrana. Oznacza, że trzeba przejść do innych punktów kontroli.
Zmiana stanu nieruchomości
Najpierw sprawdza się, czy po opisie i oszacowaniu zmienił się stan nieruchomości. Istotna zmiana może uzasadniać dodatkowy opis i oszacowanie.
Nieruchomość mieszkaniowa
Potem sprawdza się, czy nieruchomość jest mieszkaniem albo domem dłużnika i czy znaczenie ma próg jednej dwudziestej.
Obwieszczenie o licytacji
Następnie trzeba sprawdzić, czy jest już obwieszczenie o licytacji. Jeżeli termin został wyznaczony, liczą się dni, dokumenty i formalne działania wierzyciela.
Saldo i wierzyciel
Kolejny dokument to saldo wierzyciela. Trzeba ustalić należność główną, odsetki, koszty, hipoteki, innych wierzycieli i kwotę potrzebną do zatrzymania egzekucji z nieruchomości.
Na tym etapie przypadkowe pisma rzadko poprawiają sytuację. Działanie musi prowadzić do konkretnego skutku: spłaty, ugody, ograniczenia egzekucji, sprzedaży rozliczającej wierzyciela albo innego wyniku lepszego niż licytacja.
Czy wierzyciel może zatrzymać licytację bez sądu?
Wierzyciel może mieć decydujące znaczenie, bo to jego formalne pismo może zmienić dalszy bieg egzekucji.
Może cofnąć wniosek o egzekucję z nieruchomości. Może ograniczyć egzekucję. Może zgodzić się na zawieszenie. Może potwierdzić warunki spłaty. Może też zaakceptować sprzedaż kontrolowaną, jeżeli cena ma spłacić dług.
Problem polega na tym, że rozmowa z wierzycielem często nie daje żadnego skutku w aktach sprawy.
Zdanie „damy czas” nie zatrzymuje licytacji, jeżeli wierzyciel nie składa pisma do komornika albo sądu. Trzeba ustalić, co dokładnie wierzyciel zrobi i po jakiej wpłacie.
Ugoda, która ma znaczenie
- Jest znana kwota do spłaty.
- Jest termin wpłaty.
- Wiadomo, jakie pismo wierzyciel złoży po wpłacie.
- Wiadomo, czy pismo dotyczy egzekucji z nieruchomości.
Rozmowa, która niczego nie zatrzymuje
- Wierzyciel tylko mówi, że „sprawdzi sprawę”.
- Nie ma potwierdzonego salda.
- Nie ma pisma do komornika.
- Nie wiadomo, czy licytacja ma zostać odwołana, zawieszona czy tylko odsunięta.
Trzeba też uważać na kilku wierzycieli. Porozumienie z jednym nie zawsze zamyka całą egzekucję. Jeżeli inni wierzyciele pozostają w sprawie albo w księdze wieczystej są hipoteki, sam układ z jednym podmiotem może nie rozwiązać problemu nieruchomości.
Pytanie do wierzyciela nie brzmi więc tylko: „czy zgadzacie się?”. Pytanie brzmi: jaka kwota, jaki termin, jakie pismo i jaki skutek dla egzekucji z nieruchomości.
Czy można sprzedać nieruchomość po opisie i oszacowaniu?
Można, ale sama sprzedaż nie zatrzymuje automatycznie egzekucji.
Po zajęciu nieruchomości rozporządzenie nieruchomością nie wpływa na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że akt notarialny nie usuwa sam z siebie problemu, jeżeli cena nie rozlicza wierzyciela i nie prowadzi do odpowiednich czynności w egzekucji. Reguluje to art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego.
Właściciel może podpisać umowę sprzedaży. Kupujący może stać się właścicielem. Egzekucja może jednak nadal dotyczyć tej nieruchomości, jeżeli nie została rozliczona.
Dlatego pytanie nie brzmi tylko: „czy można sprzedać?”. Pytanie brzmi: czy sprzedaż spłaci wierzyciela, koszty, hipoteki i wpisy w księdze wieczystej w sposób, który zatrzyma egzekucję z nieruchomości.
Dlaczego sam akt sprzedaży nie zamyka egzekucji?
Akt notarialny przenosi własność. Nie zastępuje spłaty długu ani pisma wierzyciela.
Jeżeli cena sprzedaży nie idzie na spłatę wierzyciela albo nie wystarcza na zamknięcie kosztów i wpisów, akt może tylko przenieść własność na kupującego razem z problemem egzekucyjnym.
Kupujący widzi ryzyko w księdze wieczystej. Bank kupującego również może je widzieć. Jeżeli nie ma jasnego sposobu wykreślenia wpisów i zatrzymania egzekucji, finansowanie może się zatrzymać, cena może spaść albo transakcja może się rozpaść.
Bezpieczna sprzedaż przed licytacją wymaga ustalenia kolejności: kto dostaje pieniądze, ile wynosi kwota do spłaty, jakie dokumenty wierzyciel wystawi po zapłacie i co trafi do komornika.
Kiedy sprzedaż przed licytacją jest lepsza niż czekanie na przetarg?
Sprzedaż przed licytacją ma sens wtedy, gdy daje lepszy wynik niż przetarg i da się ją wykonać w czasie.
Trzeba porównać realną cenę sprzedaży, sumę oszacowania, cenę wywołania pierwszej i drugiej licytacji, dług, koszty, hipoteki i kwotę, która zostanie właścicielowi po rozliczeniu sprawy.
Sprzedaż rynkowa może chronić część wartości nieruchomości, bo licytacja startuje od ułamka sumy oszacowania. Przy pierwszym terminie jest to trzy czwarte, przy drugim dwie trzecie.
Nie każda sprzedaż zdąży. Normalny kupujący potrzebuje czasu, dokumentów, notariusza i często kredytu. Bank potrzebuje sprawdzić księgę wieczystą i sposób wykreślenia wpisów. Wierzyciel musi podać warunki spłaty. Komornik musi dostać podstawę do zatrzymania dalszych czynności.
Sprzedaż przed licytacją jest dobra tylko wtedy, gdy jest wykonalna i rozlicza egzekucję. Sama obietnica kupującego nie wystarcza.
Kiedy zwykły kupujący nie zdąży i trzeba porównać szybki odkup z licytacją?
Zwykły kupujący może nie zdążyć, gdy termin licytacji jest blisko albo księga wieczysta jest zbyt trudna dla banku.
Kupujący z kredytem musi przejść analizę finansowania. Bank sprawdza księgę wieczystą, hipoteki, egzekucję, wpisy i dokumenty do wykreślenia. Jeżeli sprawa jest blisko przetargu, ten proces może być za wolny.
Wtedy szybki odkup nie powinien być porównywany z idealną ceną rynkową, jeśli na taką sprzedaż nie ma już czasu. Trzeba porównać go z realnym wynikiem licytacji: ceną wywołania, ryzykiem braku licytantów, możliwością drugiego terminu i tym, ile zostanie po spłacie wierzycieli.
Szybki odkup ma sens tylko wtedy, gdy daje wynik lepszy albo bezpieczniejszy niż czekanie na przetarg. Nie rozwiązuje sprawy, jeżeli cena nie spłaca wierzyciela, nie zamyka kosztów albo nie daje podstawy do zatrzymania egzekucji.
Przed takim wariantem trzeba sprawdzić opis i oszacowanie, operat, księgę wieczystą, saldo wierzyciela, termin licytacji, wysokość hipotek, innych wierzycieli i kwotę, która zostanie właścicielowi po rozliczeniu.
Jak kwalifikujemy sprawę
Sprawdzamy, czy dokumenty pokazują działanie, które zmienia wynik
Większość złych decyzji po opisie i oszacowaniu zaczyna się od pomieszania trzech rzeczy: terminu, wartości i długu. To są trzy różne warstwy sprawy.
Termin decyduje, czy można jeszcze atakować opis albo wycenę. Wartość decyduje, od jakiej ceny może zacząć się licytacja. Dług decyduje, czy wierzyciela można zatrzymać pieniędzmi, ugodą albo argumentem dotyczącym niskiej należności głównej przy nieruchomości mieszkaniowej.
Gdy te warstwy są pomieszane, właściciel zwykle wykonuje zły ruch: składa skargę bez konkretnego zarzutu, negocjuje bez aktualnego salda, patrzy na pełne saldo zamiast należności głównej, szuka kupującego, zanim wie, ile trzeba spłacić, albo podpisuje akt, który nie zamyka egzekucji.
Jakie dokumenty pokazują, czy sprawę da się jeszcze zatrzymać?
Do pierwszej oceny potrzebny jest protokół opisu i oszacowania, operat, numer księgi wieczystej, aktualne saldo wierzyciela i obwieszczenie, jeżeli termin licytacji został już wyznaczony.
Nie wystarczy sama informacja, że wycena jest za niska. Trzeba zobaczyć, czy błąd wpływa na sumę oszacowania, cenę wywołania albo dalszy przebieg egzekucji.
Nie wystarczy sama informacja, że dług jest mały. Trzeba oddzielić należność główną od odsetek i kosztów, porównać ją z sumą oszacowania i ustalić, czy nieruchomość służy potrzebom mieszkaniowym dłużnika.
Nie wystarczy sama deklaracja, że wierzyciel „da czas”. Trzeba wiedzieć, czy złoży pismo do komornika, cofnie wniosek, ograniczy egzekucję, zgodzi się na zawieszenie albo poda konkretną kwotę do spłaty.
Po dokumentach nie odpowiadamy ogólnie: „da się” albo „nie da się”. Rozdzielamy sprawę na wynik. Czy jest podstawa do skargi? Czy wierzyciela można zamknąć kwotą? Czy sprzedaż przed licytacją daje więcej niż przetarg? Czy szybki odkup ma sens przy tym terminie? Jeżeli żaden wariant nie poprawia wyniku, nie dokładamy pustych pism.
- protokół opisu i oszacowania,
- operat szacunkowy,
- numer księgi wieczystej,
- saldo wierzyciela z rozbiciem na należność główną, odsetki i koszty,
- obwieszczenie o licytacji, jeżeli termin został już wyznaczony,
- informacja, czy nieruchomość służy potrzebom mieszkaniowym dłużnika,
- dokumenty pokazujące zmianę stanu nieruchomości po opisie, jeżeli taka zmiana nastąpiła.
Kontakt
Masz opis i oszacowanie? Wyślij dokumenty, zanim sprawa przejdzie do przetargu
Po otrzymaniu dokumentów nie zaczynamy od pisania skargi ani od proponowania sprzedaży. Najpierw ustalamy, na jakim etapie jest sprawa i który wariant może zmienić wynik.
Jeżeli opis i oszacowanie nie są jeszcze prawomocne, sprawdzamy termin i jakość dokumentu. Jeżeli etap opisu jest już zamknięty, przechodzimy do salda, wierzyciela, możliwej ugody, sprzedaży przed licytacją albo szybkiego odkupu.
Jeżeli nieruchomość można utrzymać, nie kierujemy sprawy do sprzedaży. Jeżeli utrzymanie jest nierealne, porównujemy sprzedaż przed licytacją z wynikiem przetargu. Jeżeli sprzedaż rynkowa jest za wolna, sprawdzamy szybki odkup.
W każdym wariancie liczy się wynik po rozliczeniu: czy nieruchomość zostaje, czy licytacja zostaje zatrzymana, czy dług zostaje zamknięty, czy po sprzedaży zostają pieniądze, czy tylko powstaje kolejny koszt bez wpływu na sprawę.
Źródła i podstawa prawna
Ten tekst dotyczy egzekucji sądowej z nieruchomości prowadzonej według Kodeksu postępowania cywilnego. Przy ocenie sprawy znaczenie mają przede wszystkim przepisy o opisie i oszacowaniu, terminie skargi, dodatkowym opisie, wyznaczeniu licytacji, sprzedaży po zajęciu oraz cenie wywołania.
- art. 948 KPC — operat szacunkowy jako podstawa oszacowania nieruchomości,
- art. 950 KPC — termin zaskarżenia opisu i oszacowania,
- art. 951 KPC — dodatkowy opis i oszacowanie przy istotnych zmianach stanu nieruchomości,
- art. 9521 KPC — ograniczenia przy wyznaczaniu licytacji nieruchomości mieszkaniowej,
- art. 930 KPC — sprzedaż nieruchomości po zajęciu a dalsze postępowanie egzekucyjne,
- art. 965 i art. 983 KPC — cena wywołania na pierwszej i drugiej licytacji,
- wyrok Sądu Najwyższego, II CSK 117/17 — operat, opis i oszacowanie oraz dodatkowy opis w egzekucji z nieruchomości.
Najczęstsze pytania po opisie i oszacowaniu
Czy opis i oszacowanie oznacza, że komornik już sprzeda nieruchomość?
Nie. Opis i oszacowanie ustala przedmiot egzekucji i wartość nieruchomości. Sprzedaż wymaga dalszych czynności, w tym wyznaczenia i przeprowadzenia licytacji.
Od kiedy liczy się termin na skargę?
Co do zasady od ukończenia opisu i oszacowania. Jeżeli opis nie został ukończony w terminie wskazanym w zawiadomieniu, trzeba sprawdzić zawiadomienie o ukończeniu.
Czy można zaskarżyć operat?
Formalnie skarży się opis i oszacowanie jako czynność komornika. Błędy operatu mogą być podstawą zarzutów, jeżeli wpływają na wartość albo prawidłowość opisu.
Czy mały dług może zatrzymać licytację mieszkania?
Może mieć znaczenie przy nieruchomości służącej potrzebom mieszkaniowym dłużnika. Trzeba policzyć należność główną, sumę oszacowania i sprawdzić warunki oraz wyjątki z art. 9521 KPC.
Czy można sprzedać nieruchomość po opisie i oszacowaniu?
Można, ale sprzedaż musi rozliczać egzekucję. Sam akt notarialny nie wystarczy, jeżeli cena nie spłaca wierzyciela i nie daje podstawy do cofnięcia albo ograniczenia egzekucji z nieruchomości.
Czy po obwieszczeniu o licytacji jest już za późno?
Nie zawsze. Czas jest jednak krótki. Wtedy trzeba sprawdzić, czy realna jest spłata, pismo wierzyciela, odwołanie terminu, sprzedaż kontrolowana albo szybki odkup.
Czy ten tekst dotyczy egzekucji administracyjnej?
Nie. Ten tekst dotyczy egzekucji sądowej prowadzonej przez komornika według Kodeksu postępowania cywilnego. Egzekucja administracyjna ma osobne zasady.