Bank może dać kredyt na zakup nieruchomości z wpisem komornika w księdze wieczystej. Nie decyduje o tym jednak sama zdolność kredytowa kupującego.
Przy kredycie hipotecznym bank ocenia kupującego, ale ocenia też nieruchomość. Jeżeli ta nieruchomość ma być zabezpieczeniem kredytu, bank musi wiedzieć, co stanie się z wpisem widocznym w księdze po wypłacie pieniędzy.
Dlatego w takiej sprawie nie wystarczy odpowiedź: kupujący ma zdolność. Ważniejsze jest to, czy bank wypłaci kredyt przy tej konkretnej księdze, przy tym wpisie i przy takim sposobie zapłaty za nieruchomość.
To jest różnica, na której zatrzymuje się wiele sprzedaży. Kupujący chce kupić. Sprzedający ma cenę. Bank widzi w księdze problem, który nie ma jeszcze jasnego końca.
Czy kupujący z kredytem może kupić nieruchomość z komornikiem w KW?
Może, ale nie zawsze.
Sam wpis komornika w księdze wieczystej nie oznacza automatycznie, że kredyt jest niemożliwy. Bank może zaakceptować transakcję, jeżeli widzi, że problem zostanie usunięty z ceny sprzedaży albo z dokumentów przygotowanych przed wypłatą.
Najprostszy przykład to nieruchomość ze starą hipoteką bankową. Kupujący bierze kredyt, część ceny trafia do starego banku sprzedającego, stary bank wydaje dokument do wykreślenia hipoteki, a bank kupującego wpisuje swoją hipotekę.
Przy wpisie komornika sprawa może być podobna tylko na pierwszy rzut oka. Tu trzeba ustalić, czy wpis dotyczy aktywnej egzekucji, hipoteki przymusowej, starej sprawy niewykreślonej z księgi, czy wzmianki, której skutku jeszcze nie widać.
Od czego bank uzależnia kredyt przy takim zakupie?
Bank musi wiedzieć, czy kupujący będzie spłacał kredyt. To jest standardowa część oceny: dochód, zobowiązania, historia kredytowa, wkład własny i zdolność kredytowa.
Przy kredycie hipotecznym dochodzi druga część. Nieruchomość ma zabezpieczać bank. To znaczy, że po wypłacie kredytu bank chce mieć możliwość wpisania hipoteki i realne zabezpieczenie na nieruchomości.
Wpis komornika może w to wejść.
Jeżeli nieruchomość jest zajęta w egzekucji, bank musi wiedzieć, czy egzekucja zostanie zamknięta po zapłacie. Jeżeli w księdze jest hipoteka przymusowa, bank musi wiedzieć, kto jest wierzycielem i jaki dokument usunie hipotekę po spłacie. Jeżeli jest wzmianka, bank może nie chcieć opierać się na obecnym wyglądzie księgi, bo nie wiadomo jeszcze, jaki wpis pojawi się po rozpoznaniu wniosku.
To nie jest ostrożność dla samej ostrożności. Bank wypłaca pieniądze pod zabezpieczenie. Jeżeli po transakcji zabezpieczenie ma być słabsze, niejasne albo obciążone cudzym problemem, kredyt może zatrzymać się mimo dobrej sytuacji kupującego.
Co bank zobaczy w księdze wieczystej?
Dział III
Tu bank może zobaczyć wpis egzekucji, ostrzeżenie, roszczenie albo inne ograniczenie. Jeżeli wpis dotyczy egzekucji, trzeba ustalić, czy po zapłacie będzie podstawa do jego wykreślenia.
Dział IV
Tu widoczne są hipoteki. Problemem może być stara hipoteka bankowa albo hipoteka przymusowa. Bank kupującego musi wiedzieć, co zostanie spłacone i co zniknie z księgi.
Wzmianka
Wzmianka pokazuje, że coś jest jeszcze w toku. Bank może zatrzymać się na takim wpisie, bo obecny wygląd księgi nie daje pełnego obrazu tego, co może pojawić się po rozpoznaniu wniosku.
Czy wpis komornika w księdze wieczystej automatycznie blokuje kredyt?
Nie.
Wpis trzeba przeczytać, a nie oceniać po samej nazwie.
Inaczej wygląda wpis o egzekucji z nieruchomości. Inaczej hipoteka przymusowa. Inaczej stary wpis po zakończonej sprawie. Inaczej wzmianka.
Przy aktywnej egzekucji pytanie brzmi: czy cena sprzedaży wystarczy na spłatę i czy po tej spłacie egzekucja zostanie zakończona w zakresie nieruchomości. Szerzej ten etap opisujemy w tekście o tym, co zrobić, gdy komornik zajął nieruchomość przed licytacją.
Przy hipotece przymusowej pytanie jest inne: jaka wierzytelność jest zabezpieczona, kto ją ma dostać i jaki dokument pozwoli wykreślić hipotekę.
Przy starym wpisie problem może być formalny. Dług mógł zostać spłacony, ale wpis nadal widnieje w księdze. Dla sprzedającego sprawa może być zamknięta. Dla banku nie jest zamknięta, dopóki księga tego nie pokazuje albo nie ma dokumentu do wykreślenia.
Przy wzmiance problemem jest niepewność. W księdze pojawia się informacja, że coś jest w toku. Bank może poczekać, bo późniejszy wpis może działać od chwili złożenia wniosku. To znaczy, że obecny wygląd księgi nie daje jeszcze pełnego obrazu.
Jaki wpis w KW jest największym problemem dla banku?
Największy problem pojawia się wtedy, gdy wpis jest w księdze, ale nie ma jasnej odpowiedzi, kto ma dostać pieniądze i jaki dokument pozwoli wpis wykreślić.
Jeżeli w dziale III jest wpis egzekucyjny, trzeba wiedzieć, czy wierzyciel zostanie spłacony i czy po spłacie będzie podstawa do usunięcia wpisu.
Jeżeli w dziale IV jest hipoteka przymusowa, trzeba znać wierzyciela, kwotę i dokument, który pojawi się po zapłacie.
Jeżeli jest wzmianka, trzeba wiedzieć, czego dotyczy. Dla banku nie jest obojętne, czy wzmianka dotyczy hipoteki, ostrzeżenia, zmiany właściciela, skargi czy innego wpisu.
Znaczenie ma także kolejność wpisów. Bank kupującego chce wpisać swoją hipotekę. Jeżeli przed nim zostaje wpis, którego nie da się usunąć, zabezpieczenie banku może być gorsze niż bank zakładał.
Księga wieczysta nie jest więc tylko dokumentem do notariusza. Przy kredycie jest jednym z głównych dokumentów dla banku. To z niej wynika, czy nieruchomość może być zabezpieczeniem.
Dlaczego sprzedaż nieruchomości nie zawsze usuwa komornika z księgi?
Bo sprzedaż prywatna i egzekucja komornicza nie działają tak samo.
Akt notarialny może przenieść własność na kupującego. Nie oznacza to jeszcze, że zajęcie nieruchomości albo wpis egzekucyjny przestają mieć znaczenie.
Przy nieruchomości zajętej przez komornika ważny jest art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce chodzi o to, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie zatrzymuje dalszego postępowania egzekucyjnego. Nabywca może wejść w sytuację, w której staje się właścicielem, ale nieruchomość nadal jest objęta skutkami egzekucji.
Dla banku to zasadnicza różnica.
Bank nie może przyjąć, że sam akt notarialny usuwa problem. Musi zobaczyć, czy zapłata ceny zamknie wierzyciela, czy komornik zakończy czynności dotyczące tej nieruchomości i czy wpis zostanie wykreślony z księgi.
Inaczej działa nabycie nieruchomości w egzekucji, po przysądzeniu własności. Tam część praw wygasa z mocy procedury. Przy prywatnej sprzedaży właściciel musi doprowadzić do spłaty i wykreślenia wpisów w sposób, który bank kupującego zaakceptuje.
Szerzej samą sprzedaż omawiamy w artykule: czy można sprzedać nieruchomość zajętą przez komornika. Ten tekst dotyczy węższego problemu: czy taka sprzedaż przejdzie przez bank kupującego.
Czy bank może wypłacić kredyt, jeżeli dług zostanie spłacony z ceny sprzedaży?
Tak. W części spraw to właśnie spłata z ceny sprzedaży pozwala przeprowadzić transakcję.
Kupujący bierze kredyt. Z ceny sprzedaży spłacany jest wierzyciel albo stary bank. Po zapłacie pojawia się dokument do wykreślenia wpisu. Bank kupującego dostaje nieruchomość, która może zabezpieczać jego kredyt.
Takie rozwiązanie może działać, ale tylko wtedy, gdy liczby i dokumenty są konkretne.
Bank nie oprze wypłaty na zdaniu, że po sprzedaży wszystko zostanie spłacone. Musi być aktualna kwota. Musi być rachunek do zapłaty. Musi być wiadomo, kto jest wierzycielem. Musi być wiadomo, jaki dokument pojawi się po zapłacie i czy ten dokument pozwoli wykreślić wpis.
Przy starej hipotece bankowej potrzebny będzie dokument ze starego banku. Przy hipotece przymusowej znaczenie ma wierzyciel i podstawa wykreślenia. Przy egzekucji trzeba ustalić, czy spłata zamyka sprawę wobec nieruchomości.
Jeżeli cena wystarczy, a dokumenty prowadzą do wykreślenia wpisu, kupujący kredytowy może być realnym kupującym. Jeżeli cena nie wystarczy albo dokumentów nie ma, kredyt może zatrzymać się przed wypłatą.
Czy decyzja kredytowa kupującego oznacza, że bank na pewno wypłaci pieniądze?
Nie.
Decyzja kredytowa nie jest tym samym co wypłata kredytu.
Kupujący może mieć pozytywną decyzję, ale bank może postawić warunki uruchomienia pieniędzy. Przy zwykłej sprzedaży będą to często dokumenty do aktu, wniosek o wpis hipoteki, ubezpieczenie albo potwierdzenie wkładu własnego.
Przy nieruchomości z wpisem komornika warunki mogą być cięższe. Bank może wymagać, żeby część ceny trafiła bezpośrednio do wierzyciela. Może wymagać dokumentu ze starego banku. Może poczekać na wykreślenie albo wyjaśnienie wzmianki. Może odmówić wypłaty, jeżeli po transakcji wpis nadal zostaje w księdze.
Dlatego dla sprzedającego ważne jest, co kupujący naprawdę ma.
Sama zdolność to dopiero początek. Decyzja kredytowa jest dalej, ale nadal nie jest przelewem. Najważniejsze są warunki wypłaty i to, czy można je spełnić przy tej księdze wieczystej.
Kto dostaje pieniądze z kredytu przy nieruchomości z komornikiem?
Nie zawsze sprzedający.
Przy takiej sprzedaży część ceny może od razu trafić do podmiotów, których wpisy blokują księgę.
Jeżeli nieruchomość ma starą hipotekę bankową, część ceny może pójść do starego banku. Po spłacie bank powinien wydać dokument do wykreślenia hipoteki.
Jeżeli trwa egzekucja, część pieniędzy może trafić do wierzyciela albo komornika.
Jeżeli w księdze jest hipoteka przymusowa, trzeba sprawdzić, czy z ceny sprzedaży da się spłacić wierzytelność i uzyskać dokument do wykreślenia hipoteki.
Dopiero to, co zostaje po takich spłatach, jest pieniędzmi dla właściciela.
To ważne, bo cena z umowy i pieniądze, które zostają sprzedającemu, mogą być dwiema różnymi kwotami. Bank patrzy nie tylko na cenę. Patrzy na to, czy cena usuwa przeszkody z księgi.
Co jeśli licytacja jest już blisko? Czy kupujący z kredytem zdąży?
Przy bliskiej licytacji cena nie jest jedynym problemem. Dochodzi czas.
Kupujący z kredytem potrzebuje banku. Bank potrzebuje dokumentów, decyzji, umowy i wypłaty. Każdy z tych etapów może zająć więcej czasu, niż zostaje do kolejnego ruchu w egzekucji.
Jeżeli sprawa jest na wcześniejszym etapie, sprzedaż z kupującym kredytowym może mieć sens. Jeżeli odbył się już opis i oszacowanie albo wyznaczono termin licytacji, trzeba patrzeć na kalendarz, a nie tylko na chęć kupującego.
Kupujący gotówkowy i kupujący z kredytem nie są wtedy w tej samej pozycji. Kupujący gotówkowy może zamknąć płatność szybciej. Kupujący kredytowy musi przejść przez procedurę banku.
To nie znaczy, że kupujący kredytowy zawsze odpada. Znaczy, że przy zaawansowanej egzekucji trzeba sprawdzić, czy jego bank zdąży wypłacić środki zanim sprawa przesunie się dalej.
Jeżeli jesteś już po opisie i oszacowaniu, zobacz też artykuł o tym, czy po opisie i oszacowaniu można jeszcze uniknąć licytacji.
Jakie dokumenty trzeba sprawdzić, zanim uznasz, że taka sprzedaż jest realna?
Najważniejsza jest księga wieczysta. Z niej wynika, co zobaczy bank: właściciela, wpisy w dziale III, hipoteki w dziale IV i wzmianki.
Potrzebna jest aktualna kwota do spłaty. Przy egzekucji nie warto opierać się na starych informacjach, bo odsetki, koszty i etap sprawy mogą zmienić kwotę.
Trzeba znać wierzyciela i sposób zapłaty. Bez tego nie wiadomo, czy cena sprzedaży rzeczywiście usunie problem z księgi.
Trzeba wiedzieć, jaki dokument pojawi się po zapłacie. Jeżeli po spłacie nie ma dokumentu do wykreślenia wpisu, bank może zatrzymać wypłatę albo postawić warunki, których nie da się spełnić przed aktem.
Znaczenie ma etap kredytu kupującego. Sama zdolność nie wystarcza. Decyzja kredytowa też może mieć warunki. Sprzedającego interesuje to, czy bank wypłaci pieniądze przy tej księdze.
Jeżeli jest termin licytacji, trzeba znać go od razu. Czas może zmienić ocenę nawet wtedy, gdy cena wygląda dobrze.
Dopiero z tych informacji widać, czy kupujący z kredytem rzeczywiście może kupić nieruchomość.
Sprzedaż z kupującym kredytowym
Sprawdź, czy bank ma drogę do wypłaty pieniędzy
W tej sprawie nie wygrywa ten, kto najdłużej czeka na odpowiedź banku. Wygrywa ten, kto szybko wie, czy kredyt ma przejście przez księgę.
Kupujący może wyglądać dobrze w rozmowie. Może mieć zdolność, doradcę i wstępną decyzję. To nadal nie rozstrzyga sprzedaży. Rozstrzyga ją droga pieniędzy: przez bank, wierzyciela, komornika i księgę wieczystą.
Jeżeli ta droga jest realna, można układać sprzedaż pod wypłatę. Jeżeli nie jest realna, dalsze czekanie na kredyt tylko zabiera czas.
FAQ
Czy bank zawsze odrzuca nieruchomość z wpisem komornika?
Nie. Bank sprawdza, co oznacza wpis i czy po zapłacie da się go wykreślić. Sam wpis nie zawsze wyklucza kredyt.
Czy kupujący może mieć zdolność, a bank i tak nie wypłaci kredytu?
Tak. Zdolność kredytowa dotyczy kupującego. Bank osobno ocenia nieruchomość, księgę wieczystą i warunki wypłaty.
Czy decyzja kredytowa oznacza, że sprzedaż dojdzie do skutku?
Nie zawsze. Decyzja kredytowa nie jest tym samym co wypłata kredytu. Bank może postawić warunki uruchomienia środków.
Czy pieniądze z kredytu mogą pójść do komornika?
Mogą, jeżeli bank zaakceptuje taki sposób zapłaty i dokumenty pokazują, że ta płatność pozwoli usunąć problem z księgi.
Czy depozyt notarialny wystarczy?
Nie sam. Depozyt może pomóc w bezpiecznym przekazaniu pieniędzy, ale nie zastępuje dokumentów potrzebnych do wykreślenia wpisów.
Czy kupujący za gotówkę jest lepszy niż kupujący z kredytem?
Przy zaawansowanej egzekucji często tak, bo nie czeka na bank. Kupujący z kredytem może być dobrym rozwiązaniem, jeżeli jest czas i księga da się uporządkować.
Czy bank da kredyt, jeżeli licytacja jest już wyznaczona?
To zależy od czasu i dokumentów. Przy bliskiej licytacji kupujący z kredytem może być za wolny, nawet jeśli ma zdolność.
Czy stary wpis po zakończonej egzekucji nadal ma znaczenie?
Tak, jeżeli nadal widnieje w księdze. Bank będzie chciał dokumentu pozwalającego wykreślić wpis albo potwierdzenia, że sprawa została zakończona.
Źródła
Tekst opiera się na przepisach i źródłach urzędowych dotyczących egzekucji z nieruchomości, ksiąg wieczystych, hipoteki i kredytu hipotecznego.
- Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności regulacje dotyczące skutków rozporządzenia nieruchomością po zajęciu oraz nabycia w egzekucji.
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności przepisy o księgach wieczystych, hipotece i mocy wstecznej wpisu.
- Prawo bankowe, w szczególności art. 70 dotyczący zdolności kredytowej.
- Ustawa o kredycie hipotecznym, w zakresie oceny zdolności kredytowej i obowiązków kredytodawcy.
- Portal Elektroniczne Księgi Wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwości.
- Rekomendacja S KNF jako tło bankowej oceny ryzyka zabezpieczenia hipotecznego.
Kontakt
Masz kupującego z kredytem i wpis komornika w KW?
Wyślij numer księgi wieczystej, pismo od komornika i informację, na jakim etapie jest kredyt kupującego. Sprawdzimy, czy sprzedaż ma drogę do zamknięcia, czy bank prawdopodobnie zatrzyma ją na księdze.